Artık Değer (Kalıntı) Yöntemleri

Artık değer (kalıntı) yöntemleri, gelir yöntemlerinden "Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu)" yönteminin türleri arasında yer alır.

A. Yapı Artık Değeri (Yapı Kalıntısı) Yöntemi

Arsa değerlerinin kararlı ve dengeli olduğu ve çevredeki yakın dönemli satışlardan kolaylıkla saptanabileceği durumlar için oldukça kullanışlı bir yöntemdir. Bu yöntem ayrıca, yapım maliyetinin ve birikmiş yıpranma payı tutarının doğru olarak saptanmasının güç olduğu eski ve alışılmışa benzemeyen düzendeki yapılar için de uygun bir yöntemdir.

1. Karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki taşınmazlara göre arsa değeri ve taşınmazın yıllık harcanabilir geliri saptanır.
2. Piyasada geçerli beklenen getiri oranı (arsa için anaparaya dönüş oranı) bulunur.
3. Arsanın yıllık harcanabilir geliri saptanır (1 x 2).
4. Taşınmazın harcanabilir gelirinden arsanın gelir payı düşülerek, yapı artık harcanabilir gelirine ulaşılır.
5. Yapıların yıpranıyor olması nedeniyle, kalan ekonomik yaşam süresi üzerinden yapı için yıllık yıpranma payı oranı belirlenir.
6. Piyasada geçerli beklenen getiri oranı ile yapının yıllık yıpranma payı oranı toplanarak, yapı için geçerli anaparaya dönüş oranı bulunur (2 + 5).
7. Yapı harcanabilir geliri ve yapının anaparaya dönüş oranı üzerinden yapı değeri saptanır.
8. Arsa değeri ile yapı değeri toplanarak taşınmazın değerine ulaşılır (1 + 7).

B. Arsa Artık Değeri (Arsa Kalıntısı) Yöntemi

Arsa değerinin saptanmasındaki güçlükler yapı kalıntısı yönteminin güçsüz yönünü oluşturmaktadır. Özellikle kent merkezlerinde boş arsa bulunamaması sağlıklı bir değer saptanmasını engelleyebilmektedir. Bu durumda önce yapı maliyeti belirlenir, sonra da arsanın ve taşınmazın toplam değeri bulunur. Özellikle, değeri yeniden yapma maliyetine eşit varsayılabilecek yeni yapılarda kullanışlı bir yöntemdir.

1. Yapı maliyeti ve karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki taşınmazlara göre taşınmazın yıllık harcanabilir geliri saptanır.
2. Piyasada geçerli beklenen getiri oranı bulunur.
3. Yapıların yıpranıyor olması nedeniyle, yapının kalan ekonomik yaşam süresi üzerinden yapı için yıllık yıpranma payı oranı belirlenir.
4. Piyasada geçerli beklenen getiri oranı ile yapının yıllık yıpranma payı oranı toplanarak, yapı için geçerli anaparaya dönüş oranı bulunur (2 + 3).
5. Yapının yıllık harcanabilir geliri saptanır (1 / 4).
6. Taşınmazın harcanabilir gelirinden yapının gelir payı düşülerek, arsa artık harcanabilir gelirine ulaşılır.
7. Arsanın harcanabilir geliri ve piyasada geçerli beklenen getiri oranı (arsa için anaparaya dönüş oranı) üzerinden arsa değeri saptanır.
8. Yapı değeri ile arsa değeri toplanarak taşınmazın değerine ulaşılır (1 + 7).

C.  Yıkıntı (Enkaz) Değeri Yöntemi (Arsa ve Yapıyı Bir Bütün Olarak Ele Alma)

Yapının çok eski (yıpranma süresini doldurmuş) olduğu, arsa ve yapı için ayrı ayrı değer kestiriminin güç olduğu durumlarda, arsa ve yapının ayrı birimler olarak ele alınması yerine tek bir birim olarak ele alınıp değerlendirilmesidir.

1. Öncelikle yapının kalan ekonomik yaşam süresi konusunda bir kestirim yapılır.
2. Karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki taşınmazlara göre yapılı taşınmazın bir yılda sağlayacağı harcanabilir gelir ve arsa değeri belirlenir.
3. Piyasada geçerli beklenen getiri oranı (yapının yıpranma payı oranını içermez) bulunur.
4. Yıllık harcanabilir gelirlerin değişmeyeceği varsayımıyla ve ödenti (anüite) yöntemiyle, yapının kalan ekonomik yaşam süresi sonuna değin yapılı taşınmazdan sağlanacak harcanabilir gelirlerin bugünkü değeri saptanır.
5. Yapının ekonomik yaşam süresinin sonuna değin arsa değerinin değişmeyeceği ve yapılı taşınmazın yıkıntı değerinin arsa değerine eşit olacağı varsayılarak, ödenti yöntemiyle arsa değeri ve beklenen getiri oranı üzerinden yapılı taşınmazın bugünkü değeri belirlenir.
6. Yapının kalan ekonomik yaşam süresi boyunca yapılı taşınmazdan elde edilecek harcanabilir gelirlerinin bugünkü değeri ile yapılı taşınmazın bugünkü değeri toplanarak, taşınmazın bugünkü değerine ulaşılır (4 + 5).