Düzenleme Ortaklık Payının Ülkemizdeki Kısa Geçmişi


Ebniye Nizamnamesi (Yapılar Tüzüğü) – [1848]: Osmanlı döneminde imar konusunda yapılan ilk hukuksal düzenlemedir. Yalnızca İstanbul’un bir bölüm mahallelerinde imar uygulaması amacıyla çıkarılmıştır. Yolların genişletilmesi için gereken alanlar, yolların iki yanındaki arazilerden % 25 oranına değin bedelsiz ve eşit olarak alınabilecektir.

Turuk ve Ebniye Nizamnamesi (Yollar ve Yapılar Tüzüğü) – [1864]: Yalnızca İstanbul’da değil tüm İmparatorluk’ta uygulanmak üzere çıkarılmış ve Ebniye Nizamnamesi’ni yürürlükten kaldırmıştır. % 25 oranına değin bedelsiz terk koşulu korunmuştur.

Ebniye Kanunu [1882]: Osmanlı döneminin ilk imar yasasıdır. Turuk ve Ebniye Nizamnamesi’ni yürürlükten kaldırılmıştır. Mahalle büyüklüğündeki alanlarda arazi sahiplerince bedelsiz karakol ve okul yeri bırakılması ve genişletilecek yollar için gerekli alanların yolun iki yanındaki arazilerden sağlanması düzenlemeleri yapılmış ve bedelsiz terk oranı % 25 olarak korunmuştur.

6785 sayılı İmar Kanunu [16.01.1957]: Türkiye Cumhuriyeti’nin ilk imar yasasıdır. Yasa’nın 42. maddesinde; “İmar ve yol doğrultusu (istikamet) planları sınırı içindeki binalı ve binasız taşınmazların; plana uygun biçimde yapı yapmaya elverişli duruma getirilmesi için, taşınmaz sahiplerinin onayı aranmaksızın birbirleriyle ve yol fazlalarıyla ya da belediyeler, kamu tüzel kişi ve kurumlarının yerleriyle birleştirerek, plan gereklerine göre, bağımsız ya da ortaklandırılmış (şüyulu) olarak parsellere ayırmaya ve bu yerleri yüzde % 25’e değin eksiğiyle sahiplerine dağıtmaya belediyeler yetkilidir.” denilmiştir.

Anayasa Mahkemesi Kararı [22.11.1963 Gün – E. 1963/65, K. 1963/278]: 6785 sayılı Yasa’nın 42. maddesinin, “taşınmazın gerçek karşılığı verilmeksizin % 25’e değin eksiği ile sahiplerine dağıtılabileceğine” ilişkin düzenleme 1961 Anayasası’nın kamulaştırmayı düzenleyen 38. maddesine aykırı olduğu gerekçesiyle iptal edilmiştir.

1605 sayılı Kanun [20.07.1972]: 1605 sayılı Yasa ile 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi yeniden düzenlenmiş, belediyelerin düzenlemeye alınan taşınmazları eksik dağıtma yetkisini içeren kuralı yerine “düzenleme ortaklık payı” ilkesi getirilerek Anayasa Mahkemesi’nin iptali nedeniyle ortaya çıkan boşluk doldurulmuştur. Yeni düzenleme ile belediyelerce, imar sınırları içinde düzenlemeye alınan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden yeterince alanın, düzenleme dolayısıyla ortaya çıkan değer artışlarının karşılığı olarak, en çok yüzde % 25 oranına değin ve “düzenleme ortaklık payı” adı altında kesilebilmesi öngörülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanunu [09.11.1985]: 6785 sayılı İmar Kanunu’nu yürürlükten kaldırmıştır. 6785 sayılı Yasa’da % 25 olan düzenleme ortaklık payı üst sınırı % 35’e yükseltilmiştir. Ayrıca, düzenleme ortaklık payı kapsamında olmayan “ibadet yeri” ve “karakol yeri” düzenleme ortaklık payı kapsamına alınmış ve uygulama sırasında düzenleme ortaklık payının alınmasının olanaklı olmadığı durumlarda, düzenleme ortaklık payının para olarak alınabilmesi (bedele dönüştürme) kuralı getirilmiştir.

5006 sayılı Kanun [17.12.2003]: 5006 sayılı Kanun’un 1. maddesinin 1. fıkrası ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 2. fıkrasındaki düzenleme ortaklık payı oranı % 35’ten % 40’a yükseltilmiş; düzenleme ortaklık payından karşılanacak yerler arasına Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumu alanları da eklenmiştir. 5006 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra düzenleme ortaklık payının tanımı; “Yol, meydan, park, genel otopark, yeşil alan, ibadet ve karakol yeri, Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve orta öğretim kurumu yeri gibi düzenlemeye alınan yerlerin gereksinimi olan ve düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışları karşılığında düzenlemeye alınan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 40’a varıncaya değin kesilebilen tutar ve/veya zorunluluk dolayısıyla kesilememesi durumlarında ilgili taşınmaz sahiplerinden alınan parasal karşılıktır.” biçiminde yapılabilmekteydi.

6704 sayılı Kanun [26.04.2016]: Düzenleme ortaklık payından oluşturulacak genel hizmet alanlarına, 6704 sayılı Yasa’nın 9. maddesi ile “otoyol dışında erişme kontrolünün uygulandığı yol” ve “suyolu” eklenmiştir. Suyolu, “Kanal İstanbul Projesi” için eklenmiştir.

7139 sayılı Kanun [28.04.2018]: Düzenleme ortaklık payından oluşturulacak genel hizmet alanlarına, 7139 sayılı Kanun’un 32. maddesi ile “taşkın kontrol tesis alanı” da eklenmiştir.

7181 sayılı Kanun [10.07.2019]: 7181 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 2. fıkrasındaki düzenleme ortaklık payı oranı % 40’tan % 45’e yükseltilmiştir. 7181 sayılı Yasa’nın 9. maddesi ile düzenleme ortaklık payından karşılanacak “Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve orta öğretim kurumları alanı” tanımlaması, “Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanı” olarak genişletilmiştir. Düzenleme ortaklık payından karşılanacak alanlar arasına; “Sağlık Bakanlığı’na bağlı sağlık tesis alanı”, “devlet kurumu alanı”, “mezarlık alanı”, “belediye hizmet alanı”, “sosyal ve kültürel tesis alanı”, “eğlence, dinlence ve spor alanı” ve “gezi ve piknik alanı” da eklenmiş ve düzenleme ortaklık payı ile elde edilecek alanların kapsamı neredeyse sınırsız bir biçimde genişletilmiştir. 18. maddenin yazımına eklenen “eğlence, dinlence ve spor alanı” ile “gezi ve piknik alanı” önceden de Yasa’da yazılı bulunan “yeşil alan” tanımı kapsamında değerlendirilebilecek ise de, geçmiş dönemde hiçbir biçimde DOP kesintileriyle elde edilemeyen “Sağlık Bakanlığı’na bağlı sağlık tesis alanı”, “devlet kurumu alanı”, “mezarlık alanı”, “belediye hizmet alanı” ve “sosyal ve kültürel tesis alanı” DOP kesintisinin konusu kapsamına alınmıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddenin önceki yazımında düzenleme ortaklık payı kesilmesinin nedeni olarak, “düzenlenen yerlerin gereksinimi olan” alanlar biçiminde tanımlama yapılmış iken, 10.07.2019 günü yürürlüğe giren 7181 sayılı Yasa’nın 9. maddesi ile “düzenlenen yerler ile bölgenin gereksinimi olan” alanlar tanımlaması yapılmıştır. Önceki tanımlamadan, düzenleme alanının gereksinimi olan ve düzenlenen alan içinde yaratılması gereken genel hizmet alanları anlaşılmaktaydı. Yeni tanımlama, düzenleme alanını da kapsayan bölgenin gereksinimi olan, ancak düzenlenen alan dışında kalan genel hizmet alanlarının da DOP kesintileriyle sağlanabileceği izlenimi yaratmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde 7181 sayılı Yasa’nın 9. maddesi ile yapılan değişiklikten önce hiçbir biçimde bir parselden bir kezden çok “düzenleme ortaklık payı” adı altında kesinti yapılamazdı. 7181 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile yapılan değişiklikte; “Her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması durumunda, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması koşuluyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e değin tümlenmek üzere ek düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.” denilerek, “düzenleme ortaklık payı” adı altında birden çok kesinti yapılabilmesinin yolu açılmıştır.