Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi ve Uygulaması

 

1. Taşınmaz değerine taban oluşturan ilkeler nelerdir?

- Sunum ve İstem İlkesi
Bir malın ya da hizmetin ederi, sunumunun çokluğuyla ters orantılı, istemiyle de doğru orantılıdır.

- Yerine Koyma (İkame) İlkesi
Yapılı bir taşınmazın değeri, onun bire bir benzerinin yenisini elde etme girdisinden (maliyetinden) çok olamaz.

- Uygunluk İlkesi
Yapılı bir taşınmazın en üst değerine ulaşabilmesi için, bulunduğu bölgenin özellikleri ile uyumlu olması gerektiğini varsayar. Uygunluk, yapılar arası uyumun ve yarışmacı (rekabetçi) arsa ve arazi kullanımlarının en uygun düzeyinde ortaya çıkar. Çevre düzenlemeleri ve özel kısıtlamalar uygunluğu sürekli kılmak içindir.

- Beklenti İlkesi
Bugünkü değeri belirleyen, taşınmazdan gelecekte elde edilmesi beklenen getirilerdir.

- Sürekli Kullanım İlkesi
Arsa ve arazinin tek kullanım biçimi üzerinden değerlendirilemeyeceği ilkesidir. Arazi kalıcı bir varlıktır, ancak arazinin kendisinde ya da üzerindeki yapılarda yapılan iyileştirmelerin sınırlı bir yaşam süresi vardır. Arazinin kalıcılığı, onun üzerindeki sınırlı yaşamı olan yapıların bire bir benzerinin ya da değişiğinin daha sonraki dönemlerde de yapılabileceği anlamına gelir. Bu nedenle, arazi, üzerindeki yapı ya da var olan kullanım durumuna göre ve tek kullanım biçimi üzerinden değerlendirilemez.

2. “En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi” nedir?

Sürekli kullanım ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir.

En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır:

  • Yasal düzenlemelere uygun,
  • Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı,
  • Finansal açıdan gerçekleştirilebilir

ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir.

Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir.

Tanımından da anlaşılacağı üzere en etkin ve verimli kullanım çözümlemesi bir eylem değil, yasal ve ekonomik bir inceleme; değerleme konusu taşınmaza yönelik finansal bir çözümlemedir. Bu çözümleme durağan değil, değişkenlik gösteren bir çözümlemedir. Piyasayı iyi inceleme, bölgeyi yapısal anlamda iyi özümseme, sektörel ve genel ekonomik durum açısından geleceğe yönelik tutarlı kestirimlerde bulunma, doğru veriler, geçerli ve akılcı varsayımlarla, eksiksiz belirlemeleri gerekli kılan bir süreçtir.

En etkin ve verimli kullanım kavramı, pazar değeri belirlemelerinin ana ve ayrılmaz bir parçasıdır. Kullanım biçiminin taşınmazın değerinin belirlenmesinde en önemli etken olması nedeniyle, pazar değeri tabanlı değerlemelerde, ilk olarak taşınmazın en etkin ve verimli kullanımını belirlenmelidir. En etkin ve verimli kullanım, bir taşınmazın güncel kullanım biçimi olabileceği gibi, gerçekleştirilebilir bir başka kullanım biçimi de olabilir. Bu saptamalar, pazardan elde edilen bulgularla yapılır.

Toprağın boş durumdaki en etkin ve verimli kullanımı ile geliştirilmiş durumundaki en etkin ve verimli kullanımı arasında ayırtlar bulunabilir. Birçok ülkede, daha verimli bir kullanım olanaklı olsa bile, var olan yapıları yıkmak yasalara aykırı olabilir. Yapıların yıkılmasının yasal ve olanaklı olduğu durumlarda da, yıkım ve temizleme giderleri, yeni yapıların finansal açıdan uygun görülmelerine engel oluşturabilir. Bu konuların çözümlenmesi, seçilen en etkin ve verimli kullanım biçiminin açıklanması ve desteklenmesi açısından son derece önemlidir.

En etkin ve verimli kullanım, sürece bağlı bir sonuçtur ve bu nedenle de, “sürecin neresinde” ve “ne biçimde” sorularının da yanıtlanması gerektirir. Sunum ve istem arasında önemli ölçüde eşitsizlik bulunan ya da aşırı derecede oynak piyasalarda, taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı ileride gerçekleşebilecek bir kullanım biçimi olabilir. Değişim süreçlerindeki arazi kullanımları ve bölgelendirmeler nedeniyle, taşınmazın bugünkü en etkin ve verimli kullanımı geçici bir kullanım biçimi de olabilir. İçinde bulunulan dönemde gerçekleştirilebilir en etkin ve verimli kullanım biçimlerinin belirlenebildiği durumlarda da, ileride gerçekleşmesi beklenen gelir ve harcama düzeyleri, değişik kullanım biçimleri üzerinde olumlu ya da olumsuz etkiler yaratabilir.

En etkin ve verimli kullanım çözümlemesi;

  • Arazinin, boşmuş gibi, olası yapılaşma türü ve yoğunluğu göz önüne alınarak, pazar değerinin belirlenmesi;
  • Yapılı taşınmazların, yapısının yıkılıp yenisinin yapılması, yapısında değişiklikler yapılması ya da olduğu gibi bırakılması seçeneklerine göre pazar değerinin saptanması;
  • Değerleme konusu taşınmazın arsası ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsaların belirlenmesi

çalışmalarında özellikle kullanılır.

3. Taşınmaz değerlemesinde gelir (verim) yöntemlerinin dayanağı olan ana ilkeler nelerdir?

Gelir yöntemlerinin dayanağı olan ana ilkeler, beklenti ilkesi ve sürekli kullanım ilkesidir.

Beklenti ilkesine göre, taşınmazın bugünkü değeri, taşınmazdan gelecekte elde edilmesi beklenen getiriler üzerinden belirlenir. Gelir yöntemlerinin uygulamasında, güncel ve en azından orta vadede de süreceği öngörülen piyasa koşulları çerçevesinde elde edilmesi olağan sayılan gelir ve giderler üzerinden, “görünür (efektif, fiili) gelir” saptanmaya çalışılır. Bu görünür gelir üzerinden de harcanabilir (net) gelire ulaşılır. Bir işletmenin, özel bir nedenle, gelirlerini piyasa ortalamasının oldukça üzerine çıkarması durumunda, söz konusu işletmenin etkinliklerini içinde ya da üzerinde yürüttüğü taşınmazın değeri de, işletme geliriyle orantılı olarak artmaz. Bu durumun tersi de geçerlidir.

Sürekli kullanım ilkesine göre ise, arsa ve arazi tek kullanım biçimi üzerinden değerlendirilemez. Toprak (arsa ya da arazi) kalıcı bir varlıktır, ancak toprağın kendisinde ya da üzerindeki yapılarda yapılan iyileştirmelerin sınırlı bir yaşam süresi vardır. Toprağın kalıcılığı, onun üzerindeki sınırlı yaşamı olan yapıların bire bir benzerinin ya da değişiğinin daha sonraki dönemlerde de yapılabileceği anlamına gelir. Bu nedenle, toprak, üzerindeki yapı ya da var olan kullanım durumuna göre ve tek kullanım biçimi üzerinden değerlendirilemez.

4. Gelir yöntemlerinden “Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi” hangi tür taşınmazlarda uygulanmalıdır?

Bu yöntem; akaryakıt satış istasyonu, otel, ticari depo, ticari otopark, iş hanı gibi yapı ve konumlarından ötürü ticari etkinliğin gelirini doğrudan belirleme gücü bulunan taşınmazlar için kullanılmalıdır. Başka bir bölgedeki ve/veya değişik yapılanmış başka bir taşınmazı kullanarak eşdeğer gelir sağlama olanağı bulunan işletmelerin gelirlerinden yola çıkılarak, bu işletmelerin kullanımındaki taşınmazların değerlemesinin yapılması doğru değildir.

Hastane, okul, belirli bir kullanıma yönelik olarak yapılmış sanayi yapıları gibi içinde ya da üzerinde etkinlik gösterilen taşınmaz ile geliri arasında doğrudan ilişki bulunmayan taşınmazlar için bu yöntem doğru sonuçlar vermez.

5. “Yapı ve Konumun Sağladığı Getiri” ne demektir?

Taşınmazdan sağlanan gelir üzerinden değerin belirlendiği gelir yöntemlerinin uygulanmasında oldukça önemli bir konu olarak ortaya çıkan bu kavram; taşınmaz sahiplerinin ya da işletmecilerin kişisel yetenekleri, taşınmazın içinde gerçekleştirilen iş ve etkinliğin niteliği vb. dışında, yalnızca taşınmazın gelir elde edebilme yeteneğini açıklar. Taşınmazın gelir elde edebilme yeteneğinin gerçekleştirilebilmesi için, yapılaşma ve konumunun uyumlu olması gerekir ki, bu durum, en etkin ve verimli kullanımın da sağlanması anlamına gelir.

Örneğin; kentin oldukça işlek bir bölgesindeki arsa üzerine bir iş hanı yapılmayıp bir pamuk deposu yapılması durumunda, pamuk deposundan sağlanacak getiri iş hanının getirisinden düşük kalacaktır. Bu durum, taşınmazın yapılaşması ile konumunun uyumlu olmadığını gösterir. Yine, araç devingenliğinin az olduğu bir bölgedeki akaryakıt satış istasyonu sahibinin, öteki işletmelerine yaptığı yüksek tutarlardaki satışlar ya da akaryakıt satış istasyonuna uğratmadan ve doğrudan ana dağıtıcı üzerinden yaptığı toptan akaryakıt satışları nedeniyle iyi gelir elde ediyor olması da, taşınmazın yapı ve konumunun uyumlu olduğunun göstergesi olamaz. Bu durumda, yapılaşma ve konumdan kaynaklanan bir gelir değil, yan işletmelere satışlardan ya da ana dağıtıcı üzerinden yapılan toptan satışlardan kaynaklanan bir gelir söz konusudur.

Yukarıdaki örneklerde açıklandığı üzere, taşınmaz sahiplerinin işbilirliklerinden, taşınmazın içinde gerçekleştirilen iş ve etkinliğin özelliklerinden kaynaklanan vb. gelirler taşınmaz değerinin belirlenmesinde kullanılamaz. Taşınmazın değerlemesinde kullanılan gelirler, yapı ve konumun uyumlu durumuyla ortaya çıkan, yasal ve etik gelirler olmalıdır.

6. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi’nin ana gelir kavramları nelerdir?

  • Potansiyel (Gizil) Gelir: Taşınmazın boş kalmaksızın çalıştırılması, kiraya verilmesi ve gelirlerinin eksiksiz toplanması (gelir kaybı olmaması) durumunda sağlanacak gelirdir.
  • Görünür (Efektif, Fiili) Gelir: Potansiyel gelirden, güncel ekonomik koşullar çerçevesinde boşluk (çalıştıramama, kiraya verememe gibi) ve gelir toplama yitiklerinin (alamama ya da geç alma gibi) düşülmesiyle elde edilen tutara, varsa öteki (ana etkinlik konusu dışındaki) gelirlerin (otopark, reklam panosu gibi) eklenmesi sonucu elde edilir.
  • Harcanabilir (Net) Gelir: Taşınmazın görünür gelirinden işletme giderleri ve vergiler (gelir ya da kurumlar vergisi gibi) düşüldükten sonra bulunan gelirdir. Burada sözü edilen işletme giderleri; taşınmazın değerini etkilemeyecek ölçüdeki küçük bakım ve onarım giderlerini, taşınmaz vergilerini, genel yönetim, sigorta, tanıtım, danışmanlık vb. için yapılan giderleri de içerir.

Harcanabilir (Net) Gelir = Potansiyel (Gizil) Gelir – İşletme Giderleri – Boşluk Nedeniyle Yitikler – Gelir Toplama Yitikleri – Vergi

7. “Kalan Ekonomik Yaşam Süresi” ne demektir?

Yalın bakım ve onarım giderleri dışında, önemli tutarda yenileme ve değiştirme yatırımı harcaması yapılmaksızın, içinde bulunulan günden başlayarak, yapının işlevsel kullanımının sürdürülebileceği son güne değin geçecek yılları içerir. Bu süre, yapının gerçek yaşı, yapısal ve işlevsel yıpranma durumu ve değişik kullanım olanakları göz önüne alınarak, değerleme uzmanınca kararlaştırılır.

Gelir yöntemiyle taşınmaz değerlemesinde kullanılacak doğrusal yıpranma payı oranının belirlenmesinde, “toplam ekonomik yaşam süresi” yerine “kalan ekonomik yaşam süresi” kullanılır.

8. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi” ne biçimde uygulanır?

Taşınmazdan gelecekte de sağlanacağı öngörülen potansiyel gelir akımlarının, işletme giderleri, boşluk ve toplama yitikleri ile vergiler düşüldükten sonra, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzerinden bugünkü değeri saptanır. Bu yöntem taşınmazın harcanabilir gelirini taşınmazın değerine dönüştüren bir süreci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, beklenen getiri oranının bir yansıması olarak, yöntemin ana ögesidir.

Kullanılacak Formül

Harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri (indirgenmiş gelir akımları) yönteminde kullanılan başlıca formül aşağıdadır:

Td = [Hg x ((1 + Ao)d 1) / ((1 + Ao)d x Ao)] + [Gd / (1 + Ao)d]

Td: Taşınmazın bugünkü değeri.

Hg: Harcanabilir gelir.

Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (genel kapitalizasyon) oranı.

d: Dönem sayısı (vade).

Gd: Taşınmazın gelecekteki değeri.

Ud: Uç değer.

b: Büyüme oranı.

Bu ödenti (anuite) formülünün bileşiminde yer alan “taşınmazın gelecekteki değeri”; gelecek olarak tanımlanan dönemin ilk yılında elde edilen ve sonraki yıllar boyunca da elde edileceği varsayılan harcanabilir (net) gelirlerin, gelecek dönemin ilk yılındaki değerine eşittir.

Gelecek olarak, on yıl geçtikten sonraki bir dönemden söz ediliyorsa;

Gd = Taşınmazın 11. Yıldaki Harcanabilir Geliri / Anaparaya Dönüş Oranı

Gelecekteki değerin de, 11. yıldan başlayarak, ileriki yıllar boyunca sağlanacak harcanabilir gelir akımlarının bir işlevi olmasından ötürü, “taşınmazın gelecekteki değeri” kavramı yerine “uç değer” kavramı kullanılabilir.

Buna göre;

  • Harcanabilir gelir akımları (HGA) yıllara göre değişmiyorsa;

Td = [Hg x (((1 + Ao)d 1) / ((1 + Ao)d x Ao))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]

Ud = Hg / Ao

  • HGA önceden değişmiyor ve 10. yıldan sonra oransal (geometrik) olarak büyüyorsa;

Td = [Hg x (((1 + Ao)d 1) / ((1 + Ao)d x Ao))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]

Ud = Hg / (Ao – b)

  • HGA önceden oransal (geometrik) olarak büyüyor ve 10. yıldan sonra değişmiyorsa;

Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]

Ud = [Hg x (1 + b)d] / Ao

  • HGA yıllara göre oransal (geometrik) olarak büyüyorsa;

Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]

Ud = [Hg x (1 + b)(d+1)] / (Ao – b)

  • HGA yıllara göre oransal (geometrik) olarak küçülüyorsa;

Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 b)d)/((1 + Ao)d x (Ao + b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]

Ud = [Hg x (1 b)(d+1)] / (Ao + b)

  • Yıllara göre düzensiz değişen HGA ve/veya anaparaya dönüş oranları söz konusu olduğunda;

Sonsuza değin değiştirmek olanağı bulunmadığından, harcanabilir gelir ve/veya anaparaya dönüş oranını belirli bir yıldan sonra değişmez olarak ele almak gerekeceği unutulmamalıdır. Bu nedenle, harcanabilir gelir ve/veya anaparaya dönüş oranının 10. yıldan sonraki dönemde değişmeyeceğini varsaymak uygun olacaktır.

Td= Hg1/(1 + Ao1)1 + Hg2/(1 + Ao2)2 + … + Hgd/((1 + Aod)d x Aod)

YANLIŞ UYGULAMALAR

* Gelirlerin yılsonlarında elde edilmesine göre kurgulanmış formüllerin kullanıldığı çalışmalarda, yıllık harcanabilir (net) gelirler belirlenirken; yabancı para türünden elde edilen gelirlerin ortalama bir kur üzerinden TL’ye çevrildiği görülebilmektedir ki, bu yanlıştır. Yılsonunda elde edilen yabancı para türünden gelirlerin, yılsonu kuru ile TL’ye çevrilmesi gerekir. Eğer gelirlerin yılbaşlarında elde edilmesi söz konusu ise, değer belirleme formülünün de buna göre değiştirilmesi gerecektir.

* Anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranının belirlenmesinde, Türkiye verileri ile yabancı para faiz oranlarının birlikte kullanıldığı da görülebilmektedir. Türkiye’deki enflasyon oranı ile yabancı para faiz oranının birlikte kullanılması gibi bir durumun ekonomi kuralları çerçevesinde akla uygun bir açıklanması olamaz. Türkiye Cumhuriyeti tapusuna sahip tüm taşınmazların, Türkiye’nin enflasyonu ve TL’nin faiz oranı dayanak yapılarak belirlenmiş oranlar üzerinden değerlemesi yapılabilir. Türkiye’nin piyasa koşullarında değeri oluşan Türkiye Cumhuriyeti tapulu taşınmazlar için, yabancı bir ülkenin enflasyon oranı geçerli olamayacağına ve Türkiye’nin enflasyon oranı da TL üzerinden belirlendiğine göre, Türkiye’de yabancı para birimleri için verilen faiz oranları da (Euro Bond faizi vb.) değerlemelerde kullanılmamalıdır.

* Kimi uygulamalarda, “ülke risk primi” adı altında bir oranın da değer belirleme tablolarına eklendiği görülebilmektedir. Yapılan hesaplamalarda, “ülke risk primi” adı altındaki bir oranın da hiçbir yeri olamaz ki, Türkiye’nin faiz oranları zaten ülke risk puanını içermektedir.

* Taşınmazın sahibinin vergiden bağışık (muaf) tutulmuş olmasının taşınmazın geliri ve dolayısıyla değeri ile ilişkilendirildiği uygulamalar da görülebilmektedir. Örneğin; vergiden bağışık olan GYO’ların mülkiyetindeki taşınmazlardan elde edilen gelirlerin vergi dışı tutularak, net gelirler yüksek belirlenip taşınmazların değerleri de yüksek çıkarılabilmektedir. Bu anlayışa göre, taşınmazın değerinin sahibine göre değişmesi gerekir. Eşdeyişle, GYO’nun mülkiyetinde bulunduğu için değeri yüksek olan bir taşınmazın sıradan bir kişinin mülkiyetine geçmesi durumunda değeri önemli ölçüde düşecektir. Ancak, hiçbir taşınmazın değeri sahibine göre değişemez.