İmar Uygulaması ve Düzenleme Ortaklık Payı

 

1. Ayırma (İfraz) nedir?
Yasal düzenlemelerde ve bilim kişilerince; “Tapu kütüğünde tek parsel olarak yazılı bulunan bir taşınmazın, birden çok parçaya ayrılması ve ayrılan parçaların ayrı parseller olarak tapu kütüğünde ayrı sayfalara yazımlarının yapılması işlemidir.” biçiminde tanımlanmaktadır. Genel tanım böyle yapılmakla birlikte, ayırma işlemlerinin birçoğunda birden çok parselin oluşması söz konusu değildir. Örneğin; ayırma işlemlerinden biri olan yola bırakma (yola terk) uygulamalarında, yalnızca parselin yüzölçümünden kamuya bırakılan bölümün düşümü yapılmakta; parselin parçalara ayrılması yoluyla birden çok parsel oluşturulmuş olmamaktadır. Böyle bir durumda, ayırma işlemine konu edilen parselin tapu kütük sayfasının kapatılması ve ayırma sonucu oluşan parçaların tapu kütüğünde yeni ve ayrı sayfalara yazımının yapılması da söz konusu değildir. Birçoğunun bu ve buna benzer biçimlerde gerçekleşiyor olması nedeniyle, ayırma işleminin; “yasal düzenlemeler çerçevesinde kullanıma ve isteğe uygun parsel alanını elde etmek amacıyla bir ya da birkaç parselin arıtılması ve/veya bölümlenmesi” olarak tanımlanmasının daha uygun olacağı kanısındayız.

İlke olarak, İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerinde düzenlenmiş olan ayırma (ifraz) işlemi taşınmaz sahiplerinin istemi üzerine yapılabilir. Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinin 5. fıkrasına göre; var olan durumuyla yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; paydaşlardan birinin istemi üzerine ya da doğrudan, parsel sahiplerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı bildirimden başlayarak üç ay içerisinde parsel sahiplerinin aralarında anlaşma sağlayamaması durumunda, kendiliğinden birleştirme ve var olan duruma göre ayırma yoluyla işlem yapmaya ilgili yönetim birimi yetkilidir. Belediye ve komşu alanları içinde belediye encümeni, belediye ve komşu alanları dışında il özel yönetimi onayından sonra ayırma işlemi ile oluşan yeni duruma göre tapu kütüğüne yazımlar yapılır.

İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri çerçevesinde yapılan ayırma işleminin; “imar uygulaması niteliğindeki ayırma” ve “imar uygulaması niteliğinde olmayan ayırma” olmak üzere iki türü vardır.

İmar uygulaması (parselasyon) niteliğindeki ayırma; yol, yeşil alan, meydan, park ve otopark gibi genel hizmetler için ayrılan yerleri içeren ayırmalardır. Bu ayırma işlemi sonucunda konut alanlarına denk gelen yeni parseller imar parseli, başka bir deyişle “arsa” niteliğini kazanırlar. Ancak, ayırma yapılan parselden oluşan ve konut alanlarına denk gelmeyen parçalar, “arsa” niteliğini kazanamazlar. Örneğin; imar planına göre bir bölümü yola, öteki bölümü yeşil alana denk gelen bir parselde, imar uygulaması öncesinde yolun işler duruma getirilmesine yönelik ayırma yapıldığında, yola giden bölümden geriye kalan ve yeşil alana denk gelen bölüm “arsa” niteliğini kazanmaz.

(!) İmar planı bulunan alanlarda parsel sahiplerinin istemleri üzerine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri gereğince yapılan işlem sonucu oluşan ve konut alanlarına denk gelen yeni parsellerin türü de, 18. madde uygulaması sonucunda olduğu gibi, “arsa” olur.

İmar uygulaması (parselasyon) niteliğinde olmayan ayırma; genel hizmet alanlarına denk gelen bölümler kapsamayan ve yalnızca bir parselin birden çok parçalara ayrılması işlemidir. “Yalın ayırma” da denilen bu tür işlemler sonucu oluşan yeni parseller, imar parseli (arsa) niteliğini kazanmazlar.

2. Birleştirme (Tevhit) nedir?
Tapu kütüğünde ayrı ayrı yazılı ve birbirine bitişik taşınmazların tek tapu belgesine bağlanıp, tek parsel durumuna getirilmesidir.

(!) İlke olarak, İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerinde düzenlenmiş olan birleştirme (tevhit) işlemi taşınmaz sahiplerinin istemi üzerine yapılabilir. Ancak, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinin 5. fıkrasına göre; var olan durumuyla yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; paydaşlardan birinin istemi üzerine ya da doğrudan, parsel sahiplerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı bildirimden başlayarak üç ay içerisinde parsel sahiplerinin aralarında anlaşma sağlayamaması durumunda, kendiliğinden birleştirme ve var olan duruma göre ayırma yoluyla işlem yapmaya ilgili yönetim birimi yetkilidir.

(!) Belediyeler yapı yapmaya elverişli olmayan bir yeri birleştirme (tevhit) amacıyla kamulaştırabilir. (Danıştay 6. Dairesi’nin 26.12.1990 gün, E: 1989/3197, K: 1990/2938 sayılı kararı.)

3. İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerine göre ayırma ve birleştirmenin koşulları nelerdir?
İmar planı bulunan alanlarda, ayırma (ifraz) ve birleştirme (tevhit) işlemleri, parselasyon planı yapılmış alanlarda yapılabilir. Öte yandan, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nda belirtilen genel (merkezi) yönetim kapsamındaki kamu yönetim birimlerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında ya da kamu mülkiyetindeki alanlarda, parselasyon planının uygulanmasının olanaklı olmadığı yerleşik alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir bölümü uygulama imar planına uygun biçimde oluşan imar adalarının geri kalan bölümlerindeki ayırma ve birleştirme işlemleri için parselasyon planının yapılmış olması koşulu aranmaz.

İmar parselasyon planı yapılmış olan yerlerde yapılacak ayırma ve birleştirmelerin imar planlarına ve imarla ilgili hukuksal düzenlemelere uygun olması zorunludur.

İmar planlarında parsel cepheleri belirlenmeyen yerlerde yapılacak ayırmalar ile ilgili en az cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen ilkelere göre saptanır.

(!) Burada sözü edilen yönetmelik, imar planlarında tersine bir düzenleme bulunmaması durumunda uygulanacak olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’dir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 6. maddesine göre, imar planı ile getirilmiş değişik düzenlemeler bulunmuyorsa, yapılacak ayırmalarda; arazi eğimi, yol durumu, var olan yapılar ve benzeri bölge özellikleri ile bu parsellerde yapılması olanaklı olan yapıların ölçüleri ve yöresel gereksinimler de göz önünde tutulacaktır. Bu arada, yapılacak ayırmalarda Yönetmelik’te gösterilmiş parsel genişlik ve derinlikleri ile konut dışı kentsel çalışma alanlarının ölçülerine (2.000 m2’den küçük olamaz) uyulması gerektiği de belirtilmiştir.

Bu Yönetmelik öncesinde 09.11.1985 yürürlük günlü “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” geçerliydi. 01.10.2017 günü yukarıda sözü edilen yeni yönetmelik ile yürürlükten kaldırılan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin adı, 19.08.2008 güne değin “3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği” idi.

İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde belirlenecek tutarlardan küçük ayırmalara olur verilmez.

(!) İmar planı olmayan yerlerde yapılacak ayırma ve birleştirmelerin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yer alan parsel ölçütleriyle uyumlu olması gerekmektedir. Bu Yönetmelik’te yer alan ölçütlerden daha küçük parseller oluşturulmasına olur verilemez.

Belediye ve komşu alanları içindeki taşınmazların kendiliğinden ya da başvuru üzerine birleştirilmesi ya da bölünmesi, bunlar üzerinde yükümleme hakkı kurulması ya da bu hakların tapu kütüğünden düşürülmesi (terkini), 3194 sayılı Yasa ve ilgili yönetmelik düzenlemelerine uygun olarak belediye encümenleri ya da il özel yönetimlerince onaylanır.

(!) Belediye encümeni, ayırma ve birleştirme işlemini belediyeye (kamuya) karşılıksız bırakma koşuluna bağlayamaz. (Danıştay 6. Dairesi’nin 17.05.1995 gün, E: 1994/4947, K: 1995/1985 sayılı kararı.)

Onaylama işlemi, başvurunun belediyelere ya da valiliklere ulaşmasından başlayarak en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tapu kütüğüne yazım (tescil) ya da tapu kütüğünden düşürme için 15 gün içinde tapuya bildirilir.

Tapu yönetimi, tapu kütüğüne yazım ya da tapu kütüğünden düşürme işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

3194 sayılı Yasa düzenlemelerine göre ortaklandırılan (şüyulandırılan) taşınmazların sahiplerinin, ilgili yönetimin bildirim gününden başlayarak altı ay içinde aralarında anlaşamamaları ya da ortaklığın giderilmesi (şüyuun izalesi) için yargıya başvurmamaları durumunda, ilgili yönetim ortakmış gibi, ortaklığın giderilmesi için yargı yoluna başvurabilir.

İlgililerin uygun görmesi ya da yargı kararı ile ortaklığın giderilmesi ve arazinin paylaşımı da yukarıdaki düzenlemelere göre yapılır.

4. İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerinin uygulanma alanları nerelerdir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri kapsamında yapılacak ayırma ve birleştirme uygulamaları, 18. madde kapsamında yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinin yerine geçecek uygulamalar olmayıp, 18. madde uygulamasıyla imar parseli oluşturulmuş alanlarda gündeme gelecek uygulamalardır.

15 ve 16. maddelerin uygulama alanları, “İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik (AAD Yönetmeliği)” çerçevesinde aşağıdaki gibidir:

AAD Yönetmeliği’nin “Düzenleme Alanlarının Belirlenmesi İlkeleri” Başlıklı 5. Maddesi Düzenlemesi: Belirlenen düzenleme alanı bir bağımsız imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir bölümünün imar düzenlemelerine uygun bir biçimde oluşmuş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine gereksinim bulunmaması ve öteki bölümünde birkaç taşınmazda yapılacak birleştirme ve ayırma işlemleriyle imar planı ve düzenlemelerine uygun imar parselleri elde edilmesinin olanaklı olması durumunda, adanın geri kalan kadastral parselleri bağımsız bir imar düzenlemesine konu edilebilir.

Düzenlemeye alınması gerekmesine karşın İmar Kanunu’nun 18. maddesi düzenlemesinin uygulanmasına olanak olmayan durumlarda, bağımsız yapı yapmaya elverişli olan kadastral parsellere imar planına göre yapı ruhsatı verilir.

AAD Yönetmeliği’nin “Düzenleme Sınırının Geçirilmesi” Başlıklı 6. Maddesi Düzenlemesi: Düzenleme sınırının bir parseli iki ya da daha çok parçaya bölmesi durumunda, sınır, varsa bu parçalardan düzenleme alanı dışında kalan ve başka bir imar adasına girmeyenleri de içine alacak biçimde belirlenir. Parsel büyük ise, ayırma yapılır ve sınır, ayırma çizgisinden geçirilir.

AAD Yönetmeliği’nin “Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar” Başlıklı 8. Maddesi Düzenlemesi: İmar ya da kadastro parselleri üzerine yapılmış ve düzenleme sırasında, imar planı ve yasal düzenlemelere göre korunmasında sakınca bulunmayan bir yapı tek imar parseli içinde bırakılabilir.

Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi yerlere denk gelen bölümleri ile bitişiğindeki bahçelerden düzgün imar parseli oluşturmak için gereken alan ayırma yapılarak, düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak alan düzenleme ortaklık payından çok ise kamulaştırma yapılmalıdır.

AAD Yönetmeliği’nin “Toplu Yapılarda İmar Düzeni” Başlıklı 9. Maddesi Düzenlemesi: Önceden parsellere ya da adalara ayrılmış alanların, amaçlarına uygun duruma getirilmek üzere, vaziyet planları göz önünde bulundurularak birleştirilmek yoluyla imar parselasyon planları yeniden yapılır ya da değiştirilir.

AAD Yönetmeliği’nin “Ayırma ve Birleştirme İşlemleri” Başlıklı 15. Maddesi Düzenlemesi: Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir ya da birkaç parselde ve yerleşik alanlardaki kadastro parsellerinde, sahiplerinin başvurusu üzerine imar planı ve düzenlemelerine uygun olmak koşuluyla ayırma ve birleştirme işlemleri yapılabilir.

5. İmar uygulaması (parselasyon) nedir?
İmar uygulaması; arazi ve arsa düzenlemesi, hamurlaştırma, parselasyon (yerbölümleme) ve ortaklandırma (şüyulandırma) gibi terimlerle de açıklanabilmektedir. İmar uygulamalarının gerçek amacı, imara uygun konut alanı elde etmektir. Bu arada, düzenlemeye alınan yerlerin ve bölgenin gereksinimi olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet ve karakol yeri, Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanı, Sağlık Bakanlığı’na bağlı sağlık tesis alanı, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonu ve durağı, otoyol dışında erişme kontrolünün uygulandığı yol, suyolu, devlet kurumu alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, eğlence, dinlence ve spor alanı olarak ayrılan parseller, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, gezi ve piknik alanı gibi genel hizmetlere ilişkin alanlar elde edilmektedir.

6. İmar uygulamasının (18. madde uygulamasının) yasal dayanakları nelerdir?
İmar uygulamasına ilişkin ana kurallar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 ve 19. maddelerinde yer almaktadır. Ayrıntılı düzenleme ise, 09.11.1985 günü yürürlüğe giren “İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik” (kısaca AAD Yönetmeliği) ile yapılmıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, imar uygulaması yetkisi, belediye ve komşu alanları içinde belediyelerde, bu sınırlar dışında ise il özel yönetimlerindedir (valiliklerdedir). Bu yetki, imar planı sınırı içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazilerin birbirleri, yol artıkları ya da kamu kurumlarının ya da belediyelerin yerleri ile birleştirilmesi, bunların yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayrılması ve bağımsız ya da ortaklandırılmış olarak ya da kat mülkiyeti ilkelerine göre hak sahiplerine dağıtılmasını kapsar. Belediye ve il özel yönetimleri (valilikler) bu yetkilerini, arsa ve arazilerin sahipleri ya da öteki hak sahiplerinin uygun görüp görmemelerine bakmaksızın kullanırlar ve yeni oluşturulan imar parsellerinin tapu kütüğüne yazımlarını kendiliklerinden yaptırırlar.

7. İmar (18. madde) uygulaması hangi durumlarda yapılabilir?
AAD Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre; belediye ve komşu alanları içinde belediyeler, belediye encümeni kararıyla; dışında valilikler, il özel yönetimi kararıyla; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin gelişim ve gereksinim durumuna göre yeterli ölçüde arsayı istenildiğinde konut yapılabilmeye elverişli durumda bulunduracak biçimde, düzenleme alanlarını belirlemek ve uygulamasını yapmak zorundadır.

Buna göre, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında imar uygulaması yapılabilmesi için aşağıdaki koşulların varlığı gereklidir:

» Öncelikle uygulama bir imar planına dayanmalıdır. Planı bulunmayan yerlerde imar uygulaması yapılamaz, uygulama alanı içerisinde plansız alanlardan bölümler bulunamaz. Dayanak oluşturacak imar planının, nazım ve uygulama imar planlarından oluşacağı açıktır.

» İkinci olarak, uygulama imar planının uygulanmasına yönelik imar programı bulunmalıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesine göre, belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden başlayarak en geç 3 ay içinde, söz konusu imar planını uygulamak üzere 5 yıllık imar programlarını düzenlerler. Bu programlar, belediye meclisince onaylandıktan sonra kesinleşir.

» Üçüncü olarak, imar uygulaması yapılacak düzenleme alanının, belediye ve komşu alanları içinde belediye encümeni kararıyla, dışında il özel yönetimi kararıyla belirlenmiş olması gereklidir.

» Son olarak da, düzenleme alanının içinde imar planına göre konut (yerleşim) alanları bulunmalıdır. İmar uygulaması, imar planında yerleşime ayrılmış alanlarda yapılabilir. Ancak, bu alanlarda yalnızca imar planında öngörülen yol, yeşil alan gibi yerlerin açılması ve kamuya kazandırılması amacıyla da imar uygulaması yapılamaz. Yine, tümü sanayi, tarım ve yapı yasağı getirilen alanlar gibi yerleşime açık olmayan yerlerde imar uygulaması yapılamaz.

(!) İmara uygun parsel üretme amacının dışında, var olan yolun genişletilmesi, kamuya taşınmaz kazandırılması ya da yeşil alan yaratılması gibi amaçlarla imar uygulaması yapılması hukuka aykırıdır. (Danıştay 6. Dairesi’nin; E: 2003/6312, K: 2004/2165; E: 2002/5689, K: 2004/2074; E: 1992/4472, K: 1993/4498 sayılı kararları.)

(!) İmar planı ile yeni bir düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın bir alanda ikinci kez imar uygulaması (parselasyon) yapılamaz. (Danıştay 6. Dairesi’nin 04.04.2000 gün, E: 1999/1215, K: 2000/1847 sayılı kararı.)

8. İmar (18. madde) uygulamasının tapu kütüğüne yazımının sonuçları nedir?
Düzenlemeye alınan taşınmazların, ada ve parsel numaraları ile belediye encümeni kararının örneği ilgili tapu yönetimine gönderilerek, kütüğe “imar düzenlemesine” alındıklarının yazılması istenir.

Düzenleme alanına tümüyle ya da bölüm olarak giren parsellerde, düzenlemeye alındıklarına ilişkin tapu kütüğüne yazım yapıldıktan sonra, ayırma ve birleştirme işlemleri yapılamaz.

9. İmar (18. madde) uygulamasında düzenleme alanı ölçeği nedir?
İmar planı kapsamındaki alanlarda imar uygulamasının bir kezde yapılmasına gerek yoktur; uygulama aşamalar biçiminde de yapılabilir. Öte yandan, AAD Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre, belirlenen düzenleme alanı bir bağımsız imar adasından daha küçük olamaz.

Ancak, imar adasının büyük bir bölümünün imar düzenlemelerine uygun bir biçimde oluşmuş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine gereksinim bulunmaması ve öteki bölümünde birkaç taşınmazda yapılacak birleştirme ve ayırma işlemleriyle imar planı ve düzenlemelerine uygun imar parselleri elde edilmesinin olanaklı olması durumunda, adanın geri kalan kadastrolu parselleri bağımsız bir imar düzenlemesine konu edilebilir.

(!) Dört ayrı parselde ayırma ve birleştirme yapılması amacını taşıyan işlem parselasyon işlemi niteliğini taşımadığından, parsel sahiplerinin uygun görüşlerinin alınması gerekir. (Danıştay 6. Dairesi’nin 14.01.2003 gün, E: 2001/6965, K: 2003/196 sayılı kararı.)

10. “Genel Hizmet Alanları” ne demektir ve kapsamına neler girer?
3194 sayılı Yasa’nın 18. maddesi çerçevesinde düzenlenen yerler ile bölgenin gereksinimi olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet ve karakol yeri, Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanı, Sağlık Bakanlığı’na bağlı sağlık tesis alanı, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonu ve durağı, otoyol dışında erişme kontrolünün uygulandığı yol, suyolu, devlet kurumu alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, eğlence, dinlence ve spor alanı olarak ayrılan parseller, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, gezi ve piknik alanı ile taşkın kontrol tesisi gibi genel hizmet alanları için kullanılmak üzere ayrılan ve DOP kesintileriyle oluşturulan alanlardır.

Düzenlemeye alınan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanları, yukarıda belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesinden sonra kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının % 45 oranını aşmaması koşuluyla, düzenlemeye giren öteki arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden taşkın kontrol tesisi alanı dışındaki genel hizmet alanları için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra % 45 oranına değin taşkın kontrol tesisi alanı için de ayrıca pay ayrılır.

11. “Düzenleme Ortaklık Payı” nedir?
Düzenleme alanındaki nüfusun kentsel etkinliklerini sürdürebilmeleri için gerekli olan genel hizmet alanlarının oluşturulabilmesi için ve düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışları karşılığında düzenlemeye konu edilen arsa ve arazilerin, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 45’e varıncaya değin kesilebilen tutar ve/veya zorunluluk dolayısıyla kesilememesi durumlarında ilgili taşınmaz sahiplerinden alınan parasal karşılıktır.

Düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilmesi için tek başına imar planının yapılmış olması yeterli olmayıp, yürürlükteki imar planına göre imar uygulamasının da yapılması gerekir.

Düzenleme ortaklık payı olarak doğrudan % 45 oranı uygulanamayacağı gibi düzenleme ortaklık payı olarak kesilen alanlar, genel hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka amaçlarla kullanılamaz.

(!) Düzenleme ortaklık payından karşılanması gereken yeşil alanın kamu ortaklık payı oranından karşılanması olanaklı değildir. (Danıştay 6. Dairesi’nin 22.02.2001 gün ve E: 2000/53, K: 2001/1123 sayılı kararı.)

(!) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 3. fıkrasında; DOP ile oluşturacak yolun “düzenlemeye alınan yerlerin gereksinim olan yol” olduğu vurgulanmıştır. Bu çerçevede, DOP ile karşılanabilecek yolun, daha çok beldede yaşayanların kullanımına yönelik olması gerekmektedir. Buna göre, toplu taşıma yolu düzenleme ortaklık payından karşılanır. (Danıştay 6. Dairesi’nin 22.10.1992 gün, E: 1991/1550, K: 1992/3867 sayılı kararı.) Uygulama alanından geçen otoyol alanı ise, DOP ile karşılanamaz.

(!) Hastane, çocuk yuvası (kreş), belediye hizmet alanı gibi kamu hizmetlerine özgülü olup, bu amaçlarla kullanımları süren alanlardan da, ibadet ve karakol alanlarında olduğu gibi, düzenleme ortaklık payı kesilemez. Danıştay 6. Dairesi’nin 10.10.2003 gün, E: 2003/5021, K: 2003/4766 sayılı kararına göre; hastane alanı olarak kamusal amaçlı kullanımı sürmekte olan ve imar planında da bu kullanım amacının sürekliliği sağlanan taşınmazdan, parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, DOP kesintisi yapılamaz.

(!) Uygulama sonrasında düzenleme ortaklık payından arta kalan bölümler AAD Yönetmeliği’nin 12. maddesinde belirtilen kamu yapıları için kullanılamaz. (Danıştay 6. Dairesi’nin 22.10.1991 gün, E: 1991/5, K: 1991/2101 sayılı kararı.)

(!) Uygulama sonrasında DOP’tan arta kalan bölümlerin tümü ya da bir bölümü, DOP ile oluşturulması gereken Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, genel otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, pazaryeri, ibadet ve karakol yerleri gibi genel hizmetler için saklı tutulamaz. Şundan dolayıdır ki, böyle bir saklı tutma imar uygulamasının gerektirdiğinden daha çok DOP kesintisi yapılmasının yolunu açmak anlamına gelir.

12. Düzenleme alanı içinde kalan kamu taşınmazları ne olacak?
İmar planlarında; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet ve karakol yeri, Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanı, Sağlık Bakanlığı’na bağlı sağlık tesis alanı, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonu ve durağı, otoyol dışında erişme kontrolünün uygulandığı yol, suyolu, devlet kurumu alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, eğlence, dinlence ve spor alanı olarak ayrılan parseller, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, gezi ve piknik alanı gibi genel hizmetlere ayrılmış yerlere denk gelen Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün taşınmazları ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve ülke güvenliğiyle doğrudan doğruya ilgili olup Türk Silahlı Kuvvetleri’nin olan savunma ve dizi eylem (harekat) amaçlı yerler dışında, Hazine ve il özel yönetiminin arazi ve arsaları, belediye ya da valiliğin önerisi, Maliye Bakanlığı’nın onayı ile belediye ve komşu alanları içinde belediyeye; belediye ve komşu alanları dışında il özel yönetimine karşılıksız olarak verilir ve bu taşınmazlar tapu kütüğünden düşürülürler (terkin edilirler). Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunması durumunda, arsası dışında yalnız binanın güncel değeri için belirlenecek tutar ödenir. Yapı değeri ve ödeme biçimi karşılıklı olarak saptanır.

(!) Burada Hazine ve il özel yönetimlerinin özel mülkiyetinde ve dolayısıyla tapu kütüğünde yazımı bulunan taşınmazlardan söz edilmektedir. Kamunun yararlanmasına ayrılmış olmaları nedeniyle Medeni Kanun’un 999. maddesi gereğince, tapu kütüğünde yazımı bulunmayan, devletin yetki ve tasarrufu altındaki, kadastral yollar gibi alanların bu kapsamda değerlendirilmesi olanaklı değildir. Söz konusu alanların bu kapsamda değerlendirilebilmesi için, öncelikle tapu kütüğüne yazımı yapılabilir duruma getirilmeleri ve tapu kütüğüne yazımlarının yapılması gerekir.

Bu yolla edinilen arsa ve araziler belediye ya da il özel yönetimlerince satılamaz ve başka bir amaç için kullanılamaz. Bu konu, taşınmazın tapu kütüğünün belirtmeler (beyanlar) bölümüne işlenir.

Bu yerlerin kullanılış biçiminin, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek duruma getirilmesi durumunda, bu yerler kendisinden alınan yönetime, alınırken izlenen yöntemle belediye ya da il özel yönetimince geri verilir.

Düzenlenmiş imar planı alanı içindeki kapanan imar ve kadastro yolları ile meydanlar, imar planının onayı ile bu niteliklerini kendiliğinden yitirerek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına bağlı olurlar. İlke olarak, kapanan imar ve kadastro yolları öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülecektir.

(!) Buradaki “onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına bağlı olmak” deyiminden, söz konusu yerlerin imar uygulaması yapılmaksızın, yalnızca bir imar planının yapılmış olmasıyla belediyeler adına tapu kütüğüne yazılabileceği sonucu çıkarılamaz. Yasa’nın düzenlemesinden, kadastral yolun imar planında hangi amaç için ayrılan yere denk geldiğinin belirlenmesi ve imar uygulamasının yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. Başka bir deyişle, kamunun yararlanmasına ayrılmış olması nedeniyle Medeni Kanun’un 999. maddesi uyarınca tapu kütüğünde yazımı bulunmayan kadastral yolun, tapu kütüğüne yazımı yapılabilir duruma gelmesi, imar planının yapılması ile değil, imar planına dayalı imar uygulaması ile olanaklı olabilmektedir.

İmar planı alanı içindeki kadastral yolun, genel hizmet alanlarına denk gelen bölümleri doğrudan bu amaçlar için ayrılırken, konut alanlarına denk gelen bölümleri imar parseli olarak değerlendirilebilecektir. Buna göre de, kadastral yolun yalnızca konut alanlarına denk gelen bölümünün belediye adına “yoldan oluşturma” biçiminde tapu kütüğüne yazımı yapılabilecektir.

Hazine’nin özel mülkiyetinde ya da devletin yetki ve tasarrufu altında bulunan ve ağaçlandırılmak üzere olur verilen taşınmazlardan projesine uygun olarak ağaçlandırılanlar, imar planı kararıyla başka bir amaca ayrılamazlar.

13. Düzenleme ortaklık payı oranı ne biçimde belirlenir?
DOP, düzenlemeye giren belediye, il özel yönetimi, Hazine, özel ve tüzel kişi vb. mülkiyetinde bulunan tüm taşınmazlardan en çok % 45’e değin ve eşit oranda alınır.

(!) Düzenleme ortaklık payı oranı; 17.12.2003 günü yürürlüğe giren 5006 sayılı Yasa’nın 1. maddesinin 1. fıkrası ile % 35’ten % 40’a ve 10.07.2017 günü yürürlüğe giren 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 9. maddesi ile de % 45’e yükseltilmiştir.

Düzenleme ortaklık payı oranı, genel hizmetlere ayrılan alanın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren alanları toplamına bölünerek bulunur. Düzenlemeye giren alan, düzenleme alanındaki parsellerin tapu kütüğünde yazılı yüzölçümleri toplamından düzenlemeye girmeyen ve kamuya bırakılan (bağışlanan) alanların çıkarılması ile bulunur.

(!) Parsellerden 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesi çerçevesinde yol, meydan, yeşil alan, park ve genel otopark gibi genel hizmetler için önceden kamuya bırakılmış parsel alanları, DOP kesintisinde göz önünde bulundurulur ve bu parsellerden kamuya önceden bırakılmış olan alan tutarında eksik kesinti yapılır.

Düzenleme alanında genel hizmetlere ayrılan alanın, düzenlemeye giren alan toplamının % 45’inden daha çok çıkması durumunda, bu alanın % 45’e düşürülmesi için öncelikle, varsa bu düzenleme alanındaki belediye arsaları genel hizmetler için özgülenir. Bunların yetmemesi durumunda, bu alanda, belediyeye aktarımı olanaklı Hazine ya da il özel yönetimi mülkiyetindeki parsellerden; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet ve karakol yeri, Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanı, Sağlık Bakanlığı’na bağlı sağlık tesis alanı, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonu ve durağı, otoyol dışında erişme kontrolünün uygulandığı yol, suyolu, devlet kurumu alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, eğlence, dinlence ve spor alanı olarak ayrılan parseller, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, gezi ve piknik alanı gibi genel hizmet alanlarına denk gelen bölümlerin, bu amaçlara özgülenmek üzere, belediyeye aktarımları sağlanır. Bunların da yetmemesi durumunda, eksik kalan bölüm belediye ya da il özel yönetimince (valilikçe) kamulaştırma yoluyla tamamlanır.

Kamulaştırılması gereken alan; genel hizmetlere ayrılan alandan, düzenleme alanı toplamının % 45’inin çıkarılması ile elde edilen tutarın 100 ile çarpılıp 55’e bölünmesiyle bulunur.

Kamulaştırmanın gerekmesi durumunda, kamulaştırılacak alanın tutarı ve düzenleme ortalık payı (DOP) oranı şu biçimde belirlenir:

Örnek:
Düzenleme Alanı (DA) = 285.000 m2
İmar Planındaki Konut Alanları (KA)= 150.000 m2
Genel Hizmet Alanları (GHA) = 135.000 m2

Kamulaştırılacak Alan (KOP) = [GHA – (DA x 0,45)] x (100 / 55)
KOP = [135.000 – (285.000 x 0,45)] x (100 / 55) = 12.273 m2

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) = (DA – KOP) x 0,45
DOP = (285.000 – 12.273) x 0,45 = 122.727 m2

Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO)= 122.727 / 285.000 = 0,43 (% 43)

KOP + DOP = 12.273 + 122.727 = 135.000 m2

(!) Düzenleme alanındaki taşınmazlardan kamu yapıları için ayrılan payların hangi süre içinde kamulaştırılması gerektiğine ilişkin yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Buna karşın, kamulaştırmanın uygun bir süre içinde yapılmaması durumunda, imar planıyla kamu yapılarına özgülenmiş alana gerçekten gereksinim olmadığı ileri sürülerek, ilgili taşınmazın kısıtlılığının ortadan kaldırılması için, taşınmaz sahiplerince yargı yoluna başvurulabilir.

14. İmar uygulamasının düzenlemeye alınan parseller açısından sonuçları nedir?
Parselasyon planları, düzenleme işlerine ilişkin belgelerle birlikte belediye ve komşu alanları içinde belediye encümeni, dışında ise il özel yönetiminin onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay süreyle ilgili yönetimde asılır. Ayrıca, alışılagelmiş araçlarla duyurulurlar. Bu sürenin sonunda planlar kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları, ilgili taşınmazların tapu kütüklerine yazılmak üzere, gerekli belgeler ile birlikte yerel kadastro örgütüne gönderilir. İmar parselasyon planları ve ekleri, kadastro yol ve yöntemlerine uygunlukları, bu konudaki yönetmelik ve düzenlemelere göre yerel kadastro yönetimlerince denetlendikten sonra, yerel tapu yönetimlerine gönderilirler.

Kural olarak belediye encümeni ya da il özel yönetimince onaylanan imar uygulaması sonuçlarının tapu yönetimince tapu kütüklerine yazımının yapılması gerekir. Tapu yönetimlerinin, çok açıkça yasaya aykırılık bulunmaması durumunda karşı koyma yetkileri yoktur.

18. madde uygulamasıyla oluşmuş parsellerin niteliği “arsa” olur. O nedenle de imar planında iş ya da konut yeri olarak ayrılan alanlara denk gelen imar parsellerinin tapu kütüğüne “arsa” olarak yazımları gerekir. Cins değişikliği yapılmamış, ancak üzerinde yapı bulunan parsellerin niteliği de “arsa” olarak yazılacaktır. Ancak, cins değişikliğine konu olmamış yapılar, tapu kütüğünün “belirtmeler (beyanlar)” bölümünde bile gösterilemez.

Tapu kütüğünde yazılı niteliği “arsa” olmayan bir taşınmazın, parselasyon çalışması yapılmadan, yalnızca imar planı alanı içerisinde kaldığı gerekçesiyle niteliği “arsa” olarak değiştirilemez. İmar planındaki kullanım durumuna göre İmar Kanunu’nun 15, 16 ve 18. maddeleri uyarınca yapılacak uygulamalar sonucunda oluşan imar parsellerinin niteliğini, tapu yönetimleri kendiliklerinden “arsa” olarak değiştirirler.

İmar uygulamasının yargı kararıyla iptal edilmesi durumunda, ilgili belediye ya da il özel yönetiminin bir geri dönüşüm çizelgesi ile tapu yönetimine başvurması ve iptal edilen imar uygulamasının sonuçlarının tapu kütüğünden de düşürülmesini sağlaması gerekir. Böyle bir geri dönüşüm girişiminde bulunulmaz ise, ilgili kişiler, imar uygulaması sonuçlarını tapu kütüğünden düşürtebilmek için ayrıca yargı yoluna başvurabilirler. İlgili yönetimlerin geri dönüşüm yolunda bir girişimde bulunmamaları ya da ilgili kişilerin yargı kararıyla geri dönüşümü sağlamamaları karşısında, tapu yönetimlerinin kendiliğinden geri dönüşümü sağlama yetkileri yoktur. Bu durumda, yargı kararıyla iptal edilmiş olsa bile, imar uygulamasının tapu kütüğündeki sonuçları ve taşınmazların kazandığı “arsa” niteliği olduğu kalacaktır.

15. Bir kezden çok düzenleme ortaklık payı alınabilir mi?
DOP bir kez alınabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde; “İlke olarak, herhangi bir parselden bir kezden çok düzenleme ortaklık payı alınamaz. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması durumunda, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması koşuluyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e değin tümlenmek üzere ek düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Parselasyon planı yapılmadan ayrıma ve birleştirme işlemleri yapılarak tapu kütüğüne yazımı yapılan parsellerden, imar planında genel hizmet alanlarına denk geldiği için karşılıksız olarak kamuya bırakılan ya da bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranını, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tümleyinceye değin ek düzenleme ortaklık payı alınabilir.” denilmektedir.

İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesinde de; “Taşınmaz sahiplerinin istemleri üzerine, 6785 sayılı eski İmar Kanunu’nun 39. maddesine göre daha önce ayırma (ifraz) yoluyla bir bölümü kamuya bırakılmış ve bu biçimiyle tapu kütüğüne yazımı yapılmış parsellerden, ilk yüzölçümlerine göre kamuya bırakılan bölümün % 45’e ulaşmasına değin düzenleme ortaklık payı alınabilir.” denilmektedir.

Buna göre, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması durumunda, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması koşuluyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e değin tümlenmek üzere ek düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yine, 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 39. maddesi ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerine göre bir uygulama yapılmış ve bir bölümü kamuya bırakılmış (terkedilmiş) parsellerin bulunduğu alanlarda ileriki dönemlerde 18 uygulaması yapılması durumunda, önceden kamuya bırakılmış tutarın sonraki uygulama için belirlenen DOP oranına ve en çok da % 45 oranına ulaşmasına değin bir kesinti daha yapılabilir. Burada özellikle belirtmek gerekir ki, kamuya bırakılmış bölümler hukuksal olarak DOP sayılmazlar. Buna karşın, önceden kamuya bırakılmış bölüm, 18 uygulaması sırasında DOP oranından düşülür. Önceden kamuya bırakılan bölüm 18 uygulaması için belirlenen DOP oranından büyükse de, ilgilisine bir geri verme söz konusu değildir.

16. İmar Kanunu’nun 17. maddesine göre imar planlarının uygulanması sonucu arta kalan bölümler ne olacak?
Belediye ya da il özel yönetimi (valilik), mülkiyetinde bulunan ya da imar planlarının uygulanması sonucu kamulaştırmadan artan bölümlerle, doğrultusu değiştirilen ya da kapanan yol ve meydanlarda oluşan ve bağımsız yapıya elverişli olmayan bölümleri, değer biçerek, taşınmaz sahiplerinin yola giden yerlerinden dolayı oluşan hak edişleri ile değiştirmek, bitişiğindeki arsa ya da bina sahibine satmak ve komşu taşınmaz sahibi biçilen değer üzerinden satın almaktan kaçınırsa, ortaklandırıp satmak yoluyla imar planına uygun duruma getirir.

(!) Burada; belediyelerin, imar uygulamaları sonucu kapanan yol ve meydanlarda oluşan ve bağımsız yapıya elverişli olmayan bölümleri, değer biçerek, bitişiğindeki arsa ya da bina sahiplerine satmaya yetkili oldukları açıklanmaktadır. Bu açıklamadan, kapanan kadastral yolların imar parseli durumuna gelebileceği ve belediyeler adına “yoldan oluşturma” biçiminde tapu kütüğüne yazımlarının yapılabileceği anlaşılmaktadır.

Bu bağlamda 11/4. madde düzenlemesinin de göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Söz konusu 11/4. maddede; “Düzenlenmiş imar planı alanı içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu niteliklerini kendiliğinden yitirerek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına bağlı olurlar.” denilmektedir. Buradaki “onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına bağlı olmak” deyiminden, söz konusu yerlerin imar uygulaması yapılmaksızın, yalnızca bir imar planının yapılmış olmasıyla belediyeler adına tapu kütüğüne yazımlarının yapılabileceği sonucu çıkarılamaz. Yasa’nın düzenlemesinden, kadastral yolun imar planında hangi amaç için ayrılan yere denk geldiğinin belirlenmesi ve imar uygulamasının yapılması gerektiği anlaşılmaktadır.

Buna göre, imar planı alanı içindeki kadastral yolun, genel hizmet alanlarına denk gelen bölümleri doğrudan bu amaçlar için ayrılırken, konut alanlarına denk gelen bölümleri imar parseli olarak değerlendirilebilecektir. Sonuç olarak, kadastral yolun yalnızca konut alanlarına denk gelen bölümünün belediye adına “yoldan oluşturma” biçiminde tapu kütüğüne yazımı yapılabilecektir.

Bunlardan bağımsız yapıya elverişli olanlarını, değer biçimi ve gerekirse denklik sağlamak yoluyla, kamu yararı için yeri alınan kişilerin hak edişleri ile değiştirmeye belediyeler ve il özel yönetimleri yetkilidir. Bunun için, yeri alınan kişilerin de değiştirmeyi uygun görmeleri gereklidir.

Ayrıca belediyeler ya da il özel yönetimleri; artık bölümler ile ortaklandırdıkları bağımsız yapı yapmaya elverişli imar parsellerindeki paylarını, değer biçmek yoluyla parselin öteki ortaklarına satmaya; ilgililer satın almaktan kaçınırlarsa, ortaklığın giderilmesi yolunda sattırmaya yetkilidirler.

Bu işlemlerle ilgili değer biçimleri ve biçilen değerlere karşı çıkmalar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu düzenlemelerine göre yapılır.

17. Düzenleme ortaklık payı ile doğrudan ilgilisi olan kavramlar nelerdir?

Kapanan Yollar, Yoldan Oluşturma (Yoldan İhdas), Yol Artığı (Yol Fazlası): İmar Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde yapılacak imar uygulamalarındaki en önemli konulardan biri, düzenleme alanı kapsamına giren özel kişilerin arsa ve arazilerinden ne oranda düzenleme ortaklık payı alınacağıdır. Düzenleme ortaklık payı oranına doğrudan etkisi bulunan konuların başında da kapanan yol alanları gelmektedir.

Kapanan yol alanları doğrudan genel hizmet alanlarına özgülendiğinde, gereksinim duyulan genel hizmet alanlarının bir bölümü böylece sağlanmış olacak ve DOP oranı, geriye kalan genel hizmet alanları gereksinimi üzerinden belirlenecektir. Bu durumda özel kişilerin düzenleme alanındaki taşınmazlarından daha düşük oranda DOP alınması söz konusu olacaktır.

Kapanan yol alanlarının “yoldan oluşturma (ihdas)” biçiminde belediye ya da köy tüzel kişiliklerinin mülkiyetine geçirilmesi ve düzenlemeye belediye ya da köylerin taşınmazı olarak sokulmaları durumunda ise, gereksinim duyulan genel hizmet alanlarına doğrudan bir özgüleme yapılmadığından, daha yüksek DOP oranı belirlenmek ve böylece özel kişilerin düzenleme alanındaki taşınmazlarından daha çok kesinti yapılmak durumunda kalınacaktır.

Öte yandan, “yoldan oluşturma” biçimde belediye ya da köyler adına tapu kütüğüne yazımı yapılan alanlardan da, imar uygulaması sırasında DOP alınacaktır. Bu alanların, belediye ya da köyün mülkiyetindeki taşınmazlar olarak, DOP kesintisi açısından özel kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlardan bir ayrılığı yoktur.

Kapanan yollar konusunda, değişik ve birbiriyle çelişen uygulama ve yargı kararlarıyla karşılaşılabilmektedir. Hukuksal durum, Danıştay’ın genel eğilimini de yansıtan biçimiyle, kapanan yoların nitelikleri çerçevesinde aşağıda açıklanmıştır.

1) Kadastro ve İmar Uygulaması Öncesi Kapanmış Yollar

a) Kadastral Olmayan Yollar: 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16/A maddesine göre, kadastro çalışmaları sırasında kamunun ortak kullanımına ya da kamusal hizmetlere ayrılan yerler ile devletin yetki ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlerden; kapanmış yollar, meydanlar, pazaryerleri, parklar, bahçeler, boşluklar ve benzerlerinin, tutanak, belge ya da özel yasalarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy ya da yerel yönetim birlikleri adına yazımları yapılır. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca da, köy ve belediye sınırları içindeki kapanmış yollar ile yol artıkları (fazlaları) köy ya da belediyeler adına tapu kütüğüne yazılırlar.

Bunların, kapanan kadastral yol niteliğinde olmadığı, kadastro çalışmaları aşamasında kapanmış olduğu belirlenen yollar olduğu anlaşılmaktadır. Bir yolun kadastral yol olması için kadastro haritasında gösterilmiş olması gerekir ki, kapanmış olmaları nedeniyle söz konusu yolların kadastro haritasında gösterilmeleri olanaklı değildir.

b) Kadastral Yollar: Kadastro çalışmaları sırasında eylemsel olarak kullanılmakta olduğu belirlenmiş ve kadastro haritasında yol olarak gösterilmiş olan alanlardır.

Kadastral nitelik kazanmış olan bu yollar, daha sonraki dönemlerde eylemli kullanımdan çıksalar ve kapansalar bile, kadastral yol olarak görünüyor olmaları nedeniyle, İmar Kanunu çerçevesinde yapılacak bir imar uygulamasına değin 2644 sayılı Yasa’nın 21. maddesi kapsamında “yoldan oluşturma” biçiminde köy ya da belediyelerin mülkiyetine konu edilemezler. Başka bir deyişle, hukuksal durumu “kadastral yol” olan bu yerlerin, eylemli olarak kapanmış olsalar da, “yoldan oluşturma” konusu edilerek köy ya da belediyelerin mülkiyetine geçirilebilmesi için İmar Kanunu çerçevesinde yapılacak imar uygulamasını ve İmar Kanunu’nun 11. maddesine göre yetki elde edilmesini beklemek gerekecektir.

2) İmar Uygulaması İle Kapanan Yollar

a) Kadastral Yollar: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11. maddesinde; “Düzenlenmiş imar planı alanı içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onaylanması ile bu niteliklerini kendiliğinden yitirerek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına bağlı olurlar.” denilmektedir. Buradaki “onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına bağlı olmak” deyiminden, söz konusu yerlerin imar uygulaması yapılmaksızın, yalnızca bir imar planının yapılmış olmasıyla belediyeler adına tapu kütüğüne yazılabileceği sonucu çıkarılamaz. Yasa’nın düzenlemesinden, kadastral yolun imar planında hangi amaç için ayrılan yere denk geldiğinin belirlenmesi ve imar uygulamasının yapılması gerektiği anlaşılmaktadır.

Bu uygulamada, imar planı alanı içindeki kadastral yolun, genel hizmet alanlarına denk gelen bölümleri doğrudan bu amaçlar için ayrılırken, konut alanlarına denk gelen bölümleri imar parseli olarak değerlendirilebilecektir. Buna göre de, kadastral yolun yalnızca konut alanlarına denk gelen bölümünün belediye adına “yoldan oluşturma” biçiminde tapu kütüğüne yazımı yapılabilecektir.

Kadastral yol olmasına karşın imar uygulaması gereği kapanan yol alanlarının tümünün yoldan oluşturmaya konu edilip, belediyelerin taşınmazı olarak tapu kütüğüne yazımlarının yapıldığı da görülmektedir. Bulundukları alanda bir imar uygulaması yapılması durumunda, bu gibi taşınmazların genel hizmet alanlarına denk gelen bölümlerinin öncelikle genel hizmet alanları toplamından düşülmeleri ve düzenleme ortaklık payının, geriye kalan genel hizmet alanı gereksinimi üzerinden belirlenmesi gerekir.

(!) Düzenleme ortaklık payı oranının, DOP ile oluşturulacak genel hizmet alanlarına ayrılan yer¬ler toplamından, kapanan kadastral yolların düşülmesi yoluyla belirlenmesi gerekir. Kapanan kadastral yollardan belediyeler adına oluşturulan (ihdas edilen) parsellerin, düzenlemeye giren öteki parseller gibi birer parsel olarak düzenlemeye sokulmaları ve böylece özel kişi arazilerinden daha çok oranda düzenleme ortaklık payı alınması hukuka aykırıdır. (Danıştay 6. Dairesi’nin 19.02.1997 gün, E: 1996/959, K: 1997/874 sayılı kararı.)

(!) Kapanan kadastral yolların belediyenin kadastral parseli gibi düzenlemeye sokulması ve belediye adına bağımsız ya da ortaklandırılmış parsel oluşturulması yoluyla düzenleme alanındaki öteki taşınmazlardan daha yüksek oranda düzenleme ortaklık payı alınması hukuka aykırıdır. (Danıştay 6. Dairesi’nin 28.11.2002 gün, E: 2001/4035, K: 2002/5721 sayılı kararı.)

b) İmar Yolları (Yol Artığı): İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan arsa ve arazi düzenlemelerinde ya da İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri çerçevesinde yapılan parsel ölçeğindeki imar uygulamalarında düzenleme ortaklık payı olarak ya da bırakma yoluyla kamuya geçen ve yol olarak düzenlenen alanların daha sonra imar planında yapılan değişikliklerde konut alanına denk gelen bölümleridir. Dolayısıyla burada söz konusu olan, imar uygulaması ile kapanan imar yolu alanıdır; kadastral yol alanı değil. Yol artığı (fazlası) olarak da adlandırılan bu alanlar, imar uygulamalarında, düzenleme ortaklık payından öncelikle düşülür ve geriye kalan genel hizmet alanı gereksinimi üzerinden düzenleme ortaklık payı oranı belirlenir. Yol artıklarının, “yoldan oluşturma” biçiminde belediyeler adına tapu kütüğüne yazımları olanaklı değildir.

Yola Bırakma (Yola Terk): İmar planı bulunan alanlarda, değişik nedenlerle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulamasının (parselasyon planının) yapılması olanaklı değilse, 3194 İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri çerçevesinde, taşınmaz sahiplerince, karşılığı alınarak ya da karşılıksız olarak, imar planına uygun biçimde taşınmazın tümünün ya da bir bölümünün kamu yararına (yola, yeşil alana vb.) bırakılmasıdır.

İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının (18. madde uygulamasının) yapılması ilkesi geçerlidir. İmar planı bulunan alanlarda, ayırma (ifraz) ve birleştirme (tevhit) işlemleri, parselasyon planı yapılmış alanlarda yapılabilir. Ancak, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nda belirtilen genel (merkezi) yönetim kapsamındaki kamu yönetim birimlerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında ya da kamu mülkiyetindeki alanlarda, parselasyon planının uygulanmasının olanaklı olmadığı yerleşik alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir bölümü uygulama imar planına uygun biçimde oluşan imar adalarının geri kalan bölümlerindeki ayırma ve birleştirme işlemleri için parselasyon planının yapılmış olması koşulu aranmaz. Yapılacak ayırma ve birleştirmelerin imar planlarına ve imarla ilgili hukuksal düzenlemelere uygun olması zorunludur.

Yola bırakma (terk), genel hizmet alanları (yol, yeşil alan vb.) ile ilgili olmasından ötürü, imar uygulaması (parselasyon) niteliğinde bir ayırma (ifraz) işlemidir. İmar uygulaması niteliğinde olması nedeniyle de, yola bırakma işlemi sonucunda, kadastral parsel imar parseline dönüşür ve “arsa” niteliği kazanır.

İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri çerçevesinde yapılabilen ve ayırma niteliği taşıyan kamuya (yol, yeşil alan gibi) bırakma işleminin, taşınmaz sahiplerince istenmeden ya da uygun görülmeden yapılabilmesine olanak yoktur. Bu durumda, taşınmaz sahipleri istemedikçe, kamuya bırakılması istenen alanların karşılıksız olarak kamunun eline geçişini sağlamak olanaklı olmayacaktır. Dolayısıyla, bu gibi yerlerin kamunun eline geçişinin sağlanabilmesi için kamulaştırma yapılmasından başkaca bir yol yoktur. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 30 ve 8. maddelerine göre ise, kamulaştırma öncesinde ve öncelikle satın alma yolunun denenmesi gerekmektedir. Satın alma yoluyla söz konusu alanların kamunun eline geçişi sağlanamazsa, kamulaştırma yoluna gidilecektir. Kamulaştırma yoluna başvurulması durumunda da belirlenecek kamulaştırma ederinin sürüm (piyasa) değerlerinin altında olamayacağı, olmaması gerektiği göz önünde bulundurulmalıdır. Sonuç olarak, yola bırakma (terk) alanları, karşılıksız ya da düşük değerler üzerinden kamunun el koyabileceği alanlar değildir.