Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi

Başlıca Taşınmaz Değerleme Yöntemleri

A. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi

B. Maliyet (Gider) Yöntemi
    1. Karşılaştırmalı Birim (Yaklaşık/Ortalama Kestirim) Yöntemi
    2. Yerinde Birim (Metraj) Yöntemi
    3. Maliyet Endeksi Yöntemi
    4. Kesin Girdi (Keşif) Yöntemi

C. Gelir (Verim) Yöntemleri
     1. Brüt Kira (Gelir) Çarpanı Yöntemi
     2. Gelir (Hasılat) Paylaşımı Yöntemi
     3. Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu) Yöntemleri
         a. Doğrudan Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Yöntemi
         b. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi
         c. Artık Değer (Kalıntı) Yöntemleri
             i.   Yapı Artık Değeri (Yapı Kalıntısı) Yöntemi
             ii.  Arsa Artık Değeri (Arsa Kalıntısı) Yöntemi
             iii. Yıkıntı (Enkaz) Değeri Yöntemi (Arsa ve Yapıyı Bir Bütün Olarak Ele Alma)

Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi

Bu yöntemde, değerleme konusu taşınmazın değeri, benzer nitelikli taşınmazlarla karşılaştırmalar yapılarak belirlenir. Belirli karşılaştırma ölçütleri (benzer konum, imar durumu, yapı sınıfı, yapı gereçleri, yapı yaşı, manzara vb.) çerçevesinde ve karşılaştırma için seçilen taşınmazlar ile değerleme konusu taşınmaz arasında ortaya çıkan ayrılıklar için düzeltmeler yapılarak, taşınmazların birim değerleri belirlenir. Taşınmazların birim değerleri karşılaştırılır ve ortalamadan sapan (+/- % 15) örnekler dışlanarak, değerleme konusu taşınmaz için uygun görülen birim değer belirlenir. Uygun görülen birim değer, değerleme konusu taşınmaza uygulanarak sonuç değer belirlenir.

Açıklanması ve anlaşılması kolay, ancak uygulanması çok da kolay olmayan bir yöntemdir. Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş karşılaştırılabilir örnekler bulmakta güçlükler çekilebileceği gibi, gerçek satış ederlerinin ne olduğu ya da olabileceği bilgisine ulaşmak da kolay olmayabilir.

Düzeltmeler
Bu yöntemde, bir taşınmazın değerlemesinde kullanılacak karşılaştırılabilir nitelikli taşınmazlar belirlendikten sonra gerekiyorsa, karşılaştırılabilir nitelikli taşınmazların birbirlerine ve değerleme konusu taşınmaza göre ayrılıklarının parasal karşılıklarını taşınmazların değerlerine yansıtmak için düzeltmeler yapılır. Bu düzeltmelerin amacı, karşılaştırmada kullanılacak taşınmazlar ile değerleme konusu taşınmazı kuramsal olarak karşılaştırmaya olabildiğince uygun, başka bir deyişle benzer sayılabilecek duruma getirmektir. Ayrılıklar; konum, imar durumu, yapı sınıfı, yapı niteliği, yapı yaşı, güncel kullanım durumu, arsa alanı/payı, manzara, satış tarihi, altyapı ve ulaşım olanakları ile ilgili olabilir. Düzeltmenin hangi oran ya da tutarda yapılacağı yine güncel piyasa koşullarından yola çıkılarak belirlenir.

Ayrılıklarla ilgili düzeltmeler iki biçimde yapılır:
 * Oransal (yüzdesel) düzeltmeler; genellikle pazar koşullarındaki değişim ve konum ayrılıklarını değere yansıtmak üzere kullanılır. Örneğin; karşılaştırma için seçilen taşınmaz geçen ay satılmıştır ve o günden bugüne faiz oranları yükselmiştir (+ % 1). Öte yandan, arka sokağa bakmakta olan değerleme konusu taşınmazın, karşılaştırılan taşınmaz gibi bir manzarası yoktur (- % 10).
* Parasal düzeltmeler; çoğunlukla yapısal ve bölgesel özelliklerdeki ayrılıkları değere yansıtmak için kullanılır. Örneğin; üç gün önce satılan ve otoparkı olan, ancak asansörü bulunmayan üçüncü kattaki benzer konut 275.000.- TL’ye satılmıştır. Değerleme konusu beşinci kattaki konutun otoparkı yoktur (- 15.000.- TL), ancak asansörü vardır (+ 10.000.- TL).

Ön Koşullar
- Öncelikle değerleme konusu taşınmazın türü için bir piyasa (pazar) bulunmalıdır.
- Değerlemeye konu taşınmazın, birtakım ayrılıklar gösterse bile, seçilen karşılaştırılabilir taşınmazlarla ortak ana özellikleri (konum, imar durumu, yapı sınıfları, yapı nitelikleri, yapı yaşları, güncel kullanım durumları, arsa alanları/payları, manzaraları, altyapı ve ulaşım olanakları gibi) olmalıdır.
- Karşılaştırmada kullanılacak taşınmazlar için dengeli ve güvenli piyasa değerleri elde edilebilmelidir.

Kullanım Alanları
Yeterli ve güvenilir veri elde edilebilmesi durumunda, değeri belirlemek için en uygun yöntemdir. Genel olarak; arsa/arazi ve bağımsız bölüm niteliği kazanmış konut, büro gibi taşınmazların değerlemesinde kullanılır.

Belirli bir kullanıma yönelik olarak yapılmış, başka amaçlarla kullanılabilmesi için üzerinde önemli değişiklikler ve harcama yapılmasını gerektiren yapılar (fabrika binaları, okul, hastane, otel vb.) içeren taşınmazlar için, arsa değerini belirlemek dışında, kullanılmamalıdır. Verilerin yetersiz olduğu durumlarda ve değerlerin oynak (volatilitenin yüksek) olduğu dönemlerde sağlıklı sonuçlar vermeyebilir.

Önceki dönem verileri kullanılırken verinin oluştuğu dönemden bu yana piyasada oluşan değişimler de göz önüne alınmalıdır.

Veri Kaynakları
Gerçekleşmiş satışlar, satış duyuruları, taşınmaz alım satımlarına aracılık yapanlar, taşınmaz (emlak) vergisi değerleri, satış vaadi sözleşmeleri, öteki değerleme uzmanlarının görüşleri, açık artırmalar, mahkemeler için düzenlenmiş bilirkişi raporları, değerleme uzmanının kendi arşivi sayılabilir.

Öteki verilerin gerçek bir satıştan daha iyi ve sağlam gösterge olamayacağı göz önünde bulundurularak, öncelikle gerçekleşmiş satışlar araştırılmalıdır.