Kıymet Takdiri - Değer Tespiti - Değerleme

Eskilerde kıymet takdiri, değer tespiti vb. olarak tanımlanmış, günümüzde değerleme olarak tanımlanan işle ilgili olarak pek çok yasamızda düzenlemeler bulunmasına karşın, işin nasıl ve ne biçimde yapılacağına ilişkin belirlemeler yoktur ya da olukça eksiktir.

Yasalarımızın bazılarında, SPK’dan yetki almış değerleme kuruluşlarından ve/veya SPK formatında “kıymet takdiri”, “değer tespiti” ya da “değerleme” raporu isteneceği belirtilmektedir. SPK formatındaki raporların içerikleri konusunda Sermaye Piyasası Kurulu’nca belirlemeler yapılmış olması dolayısıyla, SPK formatında rapor isteneceğini belirten yasalarımızda, “kıymet takdiri”, “değer tespiti” ya da “değerleme” işinin nasıl ve ne biçimde yapılacağına ve raporların içeriğinde neler bulunacağına ilişkin ayrıca bir açıklama bulunmasına gerek görülmeyebilir. Öte yandan, yalnızca SPK’dan yetki almış değerleme kuruluşlarından rapor istenileceği belirtilen yasalarımız çerçevesinde yapılacak “kıymet takdiri”, “değer tespiti” ya da “değerleme” işinin nasıl ve ne biçimde yapılacağı ve de düzenlenecek raporların içeriğinde neler bulunacağı konularında belirsizlik bulunmaktadır.

Nasıl ve ne biçimde yapılacağı konusunda yasalarımızda yeterli belirlemeler bulunmaması, "kıymet takdiri", "değer tespiti" ya da güncel deyimiyle "değerleme" işinin belli standartlara oturması ve güvenilirliği konularında önemli eksikliklere yol açmaktadır.

“Kıymet takdiri”, “değer tespiti” ya da “değerleme” işi; taşınmazın, amaca uygunluğunu ve/veya yaklaşık değerini ortaya çıkarmaya yönelik bir süreci kapsar. Süreç, değerleme sonuçlarının açıklandığı raporla sonlanır.

"Amaca uygunluk" ve "değer" konuları, değerlemenin hangi amaçla yapıldığıyla ilgilidir. Kiraya vermek amacıyla satın almak için yaptırılan değerlemede pazar değerinin belirlenmesi istenirken, bir yatırımın bütünleyicisi parçası olarak kullanılan bir taşınmazın değerlemesinde yatırım değerinin belirlenmesi istenebilir. Vergi matrahının belirlenmesi amaçlı değerlemelerde vergi değerinin, bir işletmenin tasfiyesi amacıyla yatırılan değerlemede tasfiye değerinin belirlenmesi söz konusudur. Bir taşınmazın pazar değeri, yatırım değeri, vergi değeri vb. genellikle ve çoğu kez birbirinden farklı olmakla birlikte, çakışmalar da söz konusu olabilir. 

“Kıymet takdiri”, “değer tespiti” ya da güncel deyimiyle “değerleme” konusunda bazı yasalarımızda yapılmış düzenlemelere aşağıda yer verilmiştir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesine göre; kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak kamu yönetimi birimi, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki ilkelere göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum ya da kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde sanayi ve ticaret odalarından ve yerel emlak komisyoncularından alacağı bilgilerden de yararlanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan eden bir ya da birden çok kıymet takdir komisyonunu görevlendirecektir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti İlkeleri” başlıklı 11. maddesi aşağıdaki gibidir:

Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal ya da kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal ya da kaynağın;
a)  Cins ve türünü,
b)  Yüzölçümünü,
c)   Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve ögelerini ve her ögenin ayrı ayrı değerini,
d)  Varsa vergi beyanını,
e)  Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f)   Arazilerde, taşınmaz mal ya da kaynağın mevkii ve koşullarına göre ve olduğu gibi kullanılması durumunda getireceği net gelirini,
g)  Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h)  Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı)    Bedelin tespitinde etkisi olan başka nesnel etmenler ve bu etmenlerin etki düzeyleri
açıklanmak koşuluyla düzenleyecekleri raporda yukarıda sayılan bütün etmenlerin ayrı ayrı belirtmek yoluyla ve ilgililerin beyanını da göz önüne alarak, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmazın değerini tespit ederler.

Taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet girişiminin neden olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma biçimlerine göre sağlanacak değer artışı göz önüne alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulmasında, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazda ya da kaynakta oluşacak kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 128. maddesinde; “İcra dairesi satıştan önce haczedilmiş taşınmazın kıymetini takdir ettirir, taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki yükümlülüklerin kıymete olan etkisi de göz önüne alınır.” denilmektedir.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 74. maddesine göre;
a) İllerde defterdarın, ilçelerde malmüdürünün (bağımsız vergi dairesi olan ilçelerde ilgili vergi dairesi müdürünün) ya da bunların vekil olarak atayacakları memurların başkanlığı altında ilgili vergi dairesinin yetkili iki memuru ile seçilmiş iki üyeden oluşturulacak takdir komisyonunun görevleri şunlardır:
1. Yetkili makamlar tarafından istenilen matrah ve servet takdirlerini yapmak;
2. Vergi kanunlarında yazılı fiyat, ücret ya da öteki matrah ve kıymetleri takdir etmek.

b) Belediye başkanı ya da vekil olarak atayacağı memurun başkanlığı altında belediyenin yetkili bir memuru ile defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur, tapu sicil müdürü ya da vekil olarak atayacağı bir memur ve ticaret odasınca seçilmiş bir üye (ilgili olduğu arsalara ilişkin takdir komisyonlarına organize sanayi bölgesini temsilen bir üye) ile ilgili mahalle ve köyün muhtarından oluşturulacak takdir komisyonu; arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köyün cadde, sokak ya da değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak ya da değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il ya da ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla asgari ölçüde birim değer tespit etmekle görevlidir.

c) Valinin başkanlığı altında defterdar, Tarım Orman ve Köyişleri Bakanlığı il müdürü ile il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarından seçilmiş birer üyeden oluşturulacak takdir komisyonu; arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak ya da değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak ya da değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il ya da ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla asgari ölçüde birim değer tespit etmekle görevlidir.

(b) ve (c) fıkralarına göre yapılacak değer tespitinde, Emlak Vergisi Kanunu’nun 31. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan normlardan ve bu maddeye göre hazırlanmış bulunan yönetmelik hükümleri ile gerektiğinde bilirkişiden yararlanılır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinde; “Devletin özel mülkiyetinde ya da yetki ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara, Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün taşınmazlarına ve Vakıflar Genel Müdürlüğü‘nün yönetimindeki “mazbut” vakıfların taşınmazlarına gerçek ve tüzel kişilerce elatılması durumunda, elatandan, elatmanın belirlendiği günden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, taşınmaz ve değerleme konusunda yetkin ya da uzman üç kişiden oluşan kurulca saptanacak tutarda ecrimisil istenir.” denilmektedir.

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 7. maddesine göre; Hazine taşınmazlarının satışında, kiraya verilmesinde ya da sınırlı (yersel) ayni hak kurulmasında; 4734 sayılı Kamu İhale Kanuna bağlı olmaksızın, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na bağlı ekspertiz şirketlerine, rayiç bedel tespit ettirilebilir; bu durumda, ekspertiz şirketleri ile Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanları ve maliye uzmanlarınca tespit edilen rayiç bedel, tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır.

6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun “Konut ve Varlık Finansmanı” başlıklı 57. maddesinde; “Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasıdır. Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonları ve ipotek finansmanı kuruluşlarının bu kredilere ve alacaklara dayalı veya bunların teminatı altındaki işlemleri de bu kapsamdadır. Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir. Varlık finansmanı, konut finansmanı kapsamındakiler dahil Kurulca uygun görülen varlıklara dayalı sermaye piyasası araçlarının ihracıdır. Kurul, konut ve varlık finansmanı kapsamında her aşamada belirlenen nitelikleri taşıyan değerleme kuruluşları tarafından değerleme yapılmasını zorunlu tutabilir.” denilmektedir.

5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nun 134. maddesinin 6. fıkrasında; Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu Kurulu’nun alacaklarının tahsiliyle ilgili olarak, “Ticari ve ekonomik bütünlüğün muhammen bedeli, satış komisyonu tarafından, uzman gerçek ya da tüzel kişilerin kıymet takdiri raporu göz önüne alınarak, daha önce bütünlüğü oluşturan varlıkların ayrı ayrı kıymet takdirlerinin yapılmış olması ile bağlı olmaksızın düzenlenecek rapor çerçevesinde Fon Kurulu tarafından belirlenir.” denilmektedir.