Sermaye Piyasası Kurulu Formatında Değerleme (Ekspertiz) Raporu

 

1. SPK Rapor Formatının Kullanılması Gereken Değerlemeler
31.08.2019 gün ve 30874 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)’in 1. maddesinin 2. fıkrasında; “Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ya da gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.” denilmektedir.

Buna göre; Tebliğ’in kapsamı, “sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti” olarak belirlenmiş bulunmaktadır.

Tebliğ’in 1. maddesinin 2. fıkrasında yapılan tanımlama;
Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Değerleme Faaliyeti;
 sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar,
 ihraççılar,
 sermaye piyasası kurumlarının,
   • sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin,
   • gayrimenkul projelerinin ya da gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların
belli bir tarihteki olası değerinin
    => SPK düzenlemeleri ve SPK’ca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde
bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi”
biçimindedir.

“Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti” kısaca; “SPK düzenlemeleri ve SPK’ca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde rapor düzenlenmesini gerektiren değerlemeler” olarak tanımlanabilir ki, bu değerlemelerde düzenlenen raporlar SPK’ya gönderilmektedir. Buna göre, SPK’ya gönderilmesi zorunlu olmayan raporlar için SPK rapor formatının kullanılması gerekmemektedir.

2. SPK Düzenlemeleri ve SPK’ca Kabul Edilen Değerleme Standartları Çerçevesinde Rapor Formatı
İngiltere merkezli Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (International Valuation Standards Council - IVSC), değerleme standartlarının ve raporlarının; pratik, anlaşılması kolay ve etkin olması gerektiğini belirtmektedir. Değerleme konusunda en küçük bilgisi olmayan bir kişinin de, önüne gelen ve kendisi ya da işiyle ilgili değerleme raporunu, sıradan bir yazılı metin gibi okuyup inceleyebiliyor olması gerektiği düşüncesindeyiz. Ücreti karşılığında düzenlenen bir değerleme raporu, yararlanıcıları açısından ek açıklamalar istemek ve ayrıca çaba harcamak zorunda kalınmaksızın, pratik ve kolayca anlaşılabilir ve de gerekli tüm konuları açıklıyor olmalıdır.

“SPK düzenlemeleri ve SPK’ca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde yapılacak taşınmaz değerleme işlemleri” için düzenlenecek değerleme raporları da; pratik, anlaşılması kolay ve etkin olmalıdır. Bu çerçevede, SPK Tebliği (III-62.3) ile belirlenmiş, “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Konular” dayanak alınarak, kapak sayfası ile başlayıp özet bilgiler sayfası ve raporun asıl sayfaları biçiminde, anlatım ve açıklama sistematiği kurgulanmış aşağıdaki rapor formatı, UDS” ve “RICS Değerleme - Profesyonel Standartlar 2014” ile de uyumludur.

Öneri SPK Rapor Formatı

Kapak Sayfası

*

Değerleme kuruluşunun logosu ve ünvanı.

*

Değerleme hizmeti verilen şirketin ünvanı.

*

Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parseli.

*

Taşınmazın niteliği.

*

Raporun hangi şirket için düzenlendiğine ve değerleme kuruluşunun yazılı onayı alınmadan raporun üçüncü kişiler tarafından ve amacı dışında kullanılamayacağına ilişkin açıklama.

Özet Bilgiler Sayfası

*

Rapor numarası.

*

Rapor tarihi.

*

Değerleme tarihi.

*

Raporun türü.

*

Raporu hazırlayanlar.

*

Sorumlu değerleme uzmanı.

*

Dayanak sözleşmenin tarih ve sayısı.

*

Değerleme raporunun SPK düzenlemeleri kapsamında olup olmadığı.

*

 Taşınmazın adresi.

*

Taşınmazın ID’si.

*

Taşınmazın tapu kayıt bilgileri.

*

Taşınmazın tapu kütüğünde yazılı niteliği.

*

Taşınmazın parselinin güncel imar durumu.

*

Taşınmazın güncel kullanım durumu.

*

Rapor tarihine göre taşınmazın KDV’siz ve KDV’li değeri.

*

Bağımsızlık ve uygunluk açıklaması.

Bölüm 1

1.

Değerlemenin İlgilisi ve Kapsamı

1.1.

Müşterinin adı ve adresi.

1.2.

Değerleme isteminin kapsamı ve varsa müşteri tarafından konulan sınırlamalar.

1.3.

Kullanılan değer tanımı ve varsayımları.

1.4.

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde değerleme kuruluşunca yapılmış değerlemeler.

Bölüm 2

2.

Değerleme Konusu Taşınmaza İlişkin Bilgiler

2.1.

Taşınmazın yeri, konumu, arazi ve çevrenin gelişim özellikleri.

2.2.

Tapu bilgileri ve kısıtlayıcı kayıtlar.

2.3.

İmar durumu bilgileri ve yasal belgeler.

2.4.

Yapılaşma bilgileri

2.4.1.

Bitmiş yapılaşma.

2.4.2.

Sürmekte olan yapılaşma.

2.4.2.1.

Sürmekte olan yapılaşmanın yapı denetimleri.

2.4.3.

Proje aşamasındaki yapılaşma.

2.5.

Yasal olmayan yapılaşma ve buna ilişkin yapılmış işlemler ve alınmış kararlar.

2.6.

Riskli yapı kaydı.

2.7.

Taşınmazın değerini etkileyen olumlu ve olumsuz faktörler.

2.7.1.

Olumlu faktörler.

2.7.2.

Olumsuz faktörler.

Bölüm 3

3.

Değerleme ve Yöntemleri

3.1.

Karşılaştırma (emsal) yöntemi.

3.1.1.

Karşılaştırma (emsal) yöntemi açıklaması.

3.1.2.

Karşılaştırma (emsal) yöntemi uygulaması.

-

Karşılaştırılabilir (emsal) taşınmazların açıklanması.

-

Uydu görüntüsü üzerinde karşılaştırılabilir (emsal) taşınmazların gösterimi.

3.2.

Maliyet yöntemi.

3.2.1.

Maliyet yöntemi açıklaması.

3.1.2.

Maliyet yöntemi uygulaması.

3.3.

Gelir yöntemleri

3.3.1.

Gelirlerin anaparaya dönüştürülmesi yöntemi

3.3.1.1.

Harcanabilir (net) gelir akımlarının bugünkü değeri yöntemi.

3.3.1.1.1.

Harcanabilir (net) gelir akımlarının bugünkü değeri yöntemi açıklaması.

3.3.1.1.2.

Harcanabilir (net) gelir akımlarının bugünkü değeri yöntemi uygulaması.

3.3.1.2.

Doğrudan anaparaya dönüştürme (direkt kapitalizasyon) yöntemi.

3.3.1.2.1.

Doğrudan anaparaya dönüştürme (direkt kapitalizasyon) yöntemi açıklaması.

3.3.1.2.2.

Doğrudan anaparaya dönüştürme (direkt kapitalizasyon) yöntemi uygulaması.

3.3.2.

Hasılat paylaşımı / kat karşılığı yöntemi.

3.3.2.1.

Hasılat paylaşımı / kat karşılığı yöntemi açıklaması.

3.3.2.2.

Hasılat paylaşımı / kat karşılığı yöntemi uygulaması.

3.3.3.

Geliştirilmiş proje yöntemi.

3.3.3.1.

Geliştirilmiş proje yöntemi uygulaması.

3.3.3.2.

Geliştirilmiş proje yönteminin geçerlilik koşulu.

3.4.

Taşınmazın kira değeri.

3.5.

Ortak ve özgülenmiş alanların değere etkisi.

3.6.

Taşınmazın sigorta değeri.

Bölüm 4

4.

Değerleme Sonuçlarının Çözümlenmesi

4.1.

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen/sınırlayan etmenler.

4.2.

En etkin ve verimli kullanım çözümlemesi.

4.3.

Son üç yıllık dönemde taşınmazın hukuksal durumunda oluşan değişimler.

4.4.

Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve yasal izin ve belgelerin alınıp alınmadığına ilişkin açıklamalar.

4.5.

Yasal olmayam yapılaşma ve ruhsata bağlanabilme durumu.

4.6.

Raporda yer verilmeyen asgari bilgilerle ilgili açıklama.

4.7.

Bağlı haklar ve tapu kütüğündeki öteki kayıtların taşınmazın değerine etkisi.

4.8.

Var ise üst hakkının devrine ilişkin üst hakkı sözleşmesindeki düzenleme.

4.9.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonları portföyünde bulunabilirlik.

Bölüm 5

5.

Sonuç

5.1.

Kullanılan farklı değerleme yöntemlerinin sonuçlarının uyumlaştırılması.

5.2.

Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi.

5.3.

Sonuç değer.

Bölüm 6

6.

İlişikler

6.1.

Taşınmazın uydu görüntüleri.

6.2.

Taşınmazın fotoğrafları.

6.3.

Tapu kaydı belgesi.

6.4.

Var ise üst hakkı sözleşmesi.

6.5.

İmar durumu belgesi, kadastro paftası vb.

6.6.

Mimari proje

6.6.1.

Mimari proje kapağı.

6.6.2.

Vaziyet planı

6.6.3.

Kat planları.

6.6.4.

Kesitler.

6.6.5.

Mimari proje eki bağımsız bölüm listesi.

6.7.

Yapı ruhsatı.

6.8.

Yapı kullanma izin belgesi.

6.9.

Yapı tatil tutanakları.

6.10.

Encümen kararları.

6.11.

Varsa turizm yatırım ve işletme belgeleri, bayilik lisansı vb.

6.12.

Değerleme uzmanının lisans belgesi.

6.13.

Sorumlu değerleme uzmanının lisans belgesi.