Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemesi ve Gayrimenkul Değerleme Firmaları

A. Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemesi

Taşınmazların değerlemesi ve bu değerlerin vergiye yansıtılması gelişmiş toplumların önemli ekonomik kaynaklarından birini oluşturmaktadır. Nitekim dünyadaki sermaye kaynağının da yaklaşık % 56 gibi büyük bir bölümü taşınmazlara dayalıdır. Dünyada taşınmaz değerlemesine başlangıçta tarımsal arazilerin vergilendirilmesinde gereksinin duyulmuş, bu gereksinim zamanla; alım-satım, kiralama, sermaye piyasası, kredilendirme, sigortacılık, kamulaştırma, özelleştirme amaçlı değerlemeler ile genişlemiştir. Taşınmaz değerleme çalışmaları gelişmiş ülkelerde, 1930’lu yıllardan sonra önem kazanmış ve araştırma, eğitim, standartları oluşturma, örgütlenme ve mevzuat geliştirme konuları tamamlanmıştır.

Uluslararası değerleme standartlarını oluşturmak ve yaygınlaştırmak, değerleme faaliyetlerinin güvenilirliğini ve şeffaflığını sağlamak, ulusal sınırları aşan taşınmaz yatırımları için uluslararası değerleme standartlarını belirlemek, meslek örgütlerini tek bir çatı altında toplayarak bilgi alışverişini kolaylaştırmak gibi amaçlarla uluslararası alanda 1980’lerden başlayarak çok sayıda mesleki değerleme örgütü kurulmuştur.

Türkiye’de ise, değerleme iş kolu ile ilgili olarak yapılan hukuksal düzenlemelerin kısa geçmişi aşağıdaki biçimde oluşmuştur.

• 18.12.1999 günü yürürlüğe giren 4487 sayılı Yasa ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 22. maddesi değiştirilerek, taşınmaz değerlemesi iş kolunda düzenlemeler yapmak üzere Sermaye Piyasası Kurulu yetkilendirilmiştir.

• 12.08.2001 günü, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 22. maddesinin birinci fıkrasının “r” ve “t” bentlerine dayanılarak, Sermaye Piyasası Kurulu’nca düzenlenip yürürlüğe sokulan Seri VIII, No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” ile sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde taşınmaz değerleme işini yapacak şirketlerin; SPK tarafından listeye alınmalarına, listeden çıkarılmalarına, ortakları ve yöneticileri ile çalıştıracakları değerleme uzmanlarında aranacak niteliklere ilişkin belirlemeler yapılmış ve etkinliklerini yürütürken uyacakları kurallar düzenlenmiştir. Tebliğ ile, asgari sermaye koşulunun yanı sıra, ödenmiş sermayenin asgari % 51’inin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması ve en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi koşulları getirilmiştir. Değerleme uzmanlığı lisansı da sınava bağlanmıştır.

• 01.11.2006 günü BDDK tarafından yürürlüğe sokulan ve 29.09.2007 günü de kimi maddeleri değiştirilen “Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” ile bankalara değerleme hizmeti verecek değerleme kuruluşlarına ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Bu Yönetmelik, büyük ölçüde SPK’nın çıkardığı Seri VIII, No: 35 sayılı Tebliğ’e benzer düzenlemeler içermektedir. Ancak, söz konusu Tebliğ’den farklı olarak mesleki sorumluluk sigortası yükümlüğü getirmiştir. Yönetmeliğin 10. maddesine göre, değerleme kuruluşları verdikleri hizmetlerden doğabilecek zararları karşılamak amacıyla genel şartları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen mesleki sorumluluk sigortası yaptırmak zorundadır.

• 06.03.2007 günü yürürlüğe giren 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile Türkiye’de değerleme uzmanlığı mesleği yasal bir altyapıya kavuşturulmuştur. Adı geçen Yasa ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 22. maddesinin “r” bendinde değişiklik yapılmış ve yine 2499 sayılı Yasa’ya geçici 10. madde eklenmiştir. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun geçici 10. maddesinde; “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü 5582 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği 06.03.2007 gününden başlayarak en çok iki yıl içinde yürürlüğe konulur. Taşınmaz değerleme uzmanlığı yetki belgesi olanlar, bu süre içerisinde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurmakla yükümlüdürler. Bu üyelik başvuruları Sermaye Piyasası Kurulu’nca sonuçlandırılır. SPK, Birlik Statüsü’nün yürürlüğe girmesini izleyen bir ay içinde Birlik üyelerini ilk genel kurul toplantısına çağırır.” denilmiştir. Böylece Türkiye’de yeni bir meslek yasal düzenleme ile güvence altına alınmış, değerleme uzmanlarının kurumsal bir yapıya kavuşturulması için de meslek birliği koşulu getirilmiştir.

• 02.08.2007 gün ve 26601 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Tebliğ değişikliği ile Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde yapılacak değerleme etkinliklerine ilişkin ana kurallar düzenlenerek; konut değerlemesi işi ve konut değerleme uzmanlığı Tebliğ'de tanımlanmıştır.

• 17.12.2009 günü, SPK’nın önerisi üzerine Bakanlar Kurulu’nca, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü yürürlüğe sokulmuştur. Statü’de, değerleme uzmanlarının lisans ve değerleme kuruluşlarının yetki aldıktan sonra üç ay içinde Birliğe üye olmaları zorunluluğu getirilmiştir.

• 26.05.2010 günü Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin kuruluş genel kurulu yapılmış ve ilk yönetim kurulu seçilmiştir.

• 16.12.2010 gün ve 3980 sayılı kararı ile BDDK, bankaların değerleme hizmetlerini değerleme kuruluşlarından almaları zorunluluğunu getirmiştir.

• 21.03.2012 günü Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin düzenlediği “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Değerlendirme ve Disiplin Yönetmeliği” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe sokulmuştur.

• 30.12.2012 günü yürürlüğe giren 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun geçici 5. maddesi ile Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği’nin unvanı Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği olarak değiştirilmiş; 74. maddede de Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği’nin tüzel kişiliğe sahip kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olduğu ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin de buraya üye olacağı belirtilmiştir. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 76. maddesinde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ile ilgili düzenlemelerde bulunulmuştur. Bu arada sözü edilen 76. maddenin 6. fıkrasında; “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyelerinin vereceği değerleme hizmetlerine ilişkin ücretlerin tutarlarına ve sınırlarına ilişkin ilkeler, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Türkiye Bankalar Birliği ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği’nin görüşleri alınarak her yıl SPK’ca belirlenir. SPK’ca belirlenen yıllık asgari ücret tarifesi Resmi Gazete’de yayımlanır.” denilmiştir. Yine 76. maddenin 5. fıkrasında; konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nce belirlenecek yöntem ve ilkelere göre Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne iletilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir.

• 09.03.2013 günlü Resmi Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu kararı ile taşınmaz değerleme işleri için ilk kez asgari ücret tarifesi getirilmiştir.

• 02.04.2014 günü, TDUB’un yeni statüsü yürürlüğe sokulmuştur. SPK’nın önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile onaylanıp yayımlanan yeni Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü’nün eskisinden başlıca farkı; Birlik bünyesinde “standartlar komitesi”, “mesleki eğitim ve araştırma komitesi” kurulması ile değerleme ve disiplin komitesinin ikiye ayrılması olmuştur.

• 17.07.2014 gün ve 22/735 sayılı SPK İlke Kararı’nda; taşınmaz değerleme ve konut değerleme lisansı bulunan kişilerin SPK tarafından listeye alınmış değerleme kuruluşlarınca taşınmaz değerleme ya da konut değerleme uzmanı olarak tam zamanlı çalıştırılması ya da tam zamanlı çalıştırılmaksızın söz konusu değerleme kuruluşları ile sözleşme imzalamak yoluyla değerleme hizmeti vermesi aşamasında deneyim koşulu aranacağı belirlenmiştir.

• 12.01.2017 günü BDDK tarafından yürürlüğe sokulan “Bankalara Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” önceki yönetmelik yürürlükten kaldırılmış; bankaların değerleme hizmeti almalarına ilişkin olarak, çok büyük ölçüde SPK’nın çıkardığı Seri VIII, No: 35 sayılı Tebliğ’dekine benzer düzenlemeler getirilmiştir. Önceki yönetmeliğe göre en büyük farklılıklar; değerleme kuruluşlarının SPK’nın listesine girmeden, yetkilendirilmek üzere BDDK’ya başvuramamaları ve değerleme uzmanlığına ilişkin tanımlarda SPK Tebliği’ne gönderme yapılmış olmasıdır.

• 31.08.2019 günü yürürlüğe giren “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)” ile “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: VIII, No: 35)” yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni Tebliğ ile SPK’ca yetkilendirilecek değerleme kuruluşları için getirilen en önemli değişiklikler; en az ödenmiş sermayenin 1.000.000.- TL’ye ve en az kadrolu değerleme uzmanı sayısının 10’a yükseltilmesi, ayrıca kadrolu değerleme uzmanı sayısının % 10’u kadar kadrolu değerleme uzman yardımcısı çalıştırılması koşuludur. Bu arada, değerleme kuruluşlarının bağımsızlığını ortadan kaldıran ve yetki iptaline yol açacak nedenler arasına; “son beş takvim yılı içerisinde değerleme etkinliklerinden kaynaklanan gelirlerin % 40’ından çoğunun tek bir gerçek ya da tüzel kişi ile bağlı ortaklarından elde edilmesi” durumu da eklenmiştir.

Yukarıda kısaca tarihsel süreci anlatılan hukuksal düzenlemeler, değerleme sektörü için aşağıdaki sonuçları doğurmuştur.

• Yukarıda kısaca açıklanan hukuksal düzenlemelerle hukuksal bir alt yapıya kavuşturulan değerleme uzmanlığı ünvanı ve lisans belgesi, herhangi bir üniversite ya da eğitim kurumu tarafından değil, bir üst kurul olan SPK (bağlı kuruluşu Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.) tarafından verilebilmektedir. Bu niteliğiyle değerleme uzmanlığı, doktorluk, avukatlık, mimarlık gibi mesleklerden farklıdır. Bu farklılık değerleme uzmanlığını, bir meslek konusu olmaktan öte, özel bilgi ve beceri gerektiren bir uğraşı konusu, gerçek anlamıyla bir “bilirkişi” niteliğine kavuşturmaktadır. Değerleme uzmanlarının bilirkişi nitelikleri aynı zamanda güvenilir, saydam, sır saklar ve hesap verebilir nitelikte olmayı da gerektirmektedir.

• Öte yandan değerleme uzmanlığı emek yoğun bir meslek olarak karşımıza çıkmaktadır. SPK düzenlemesi çerçevesinde; değerleme şirketlerinin ödenmiş sermayelerinin en az % 51’nin ilgili sınavları kazanmış ve en az 5 yıl deneyimi bulunan sorumlu değerleme uzmanlarına ait olacak olması ve değerleme şirketlerinin, ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere, en az beş değerleme uzmanını tüm günlü çalıştırmaları gerekliliği de, değerleme işinin bir “emek yoğun meslek” olduğunu göstermektedir.

• Gerek SPK ve gerekse BDDK tarafından yapılan düzenlemeler ile değerleme hizmetlerinin ancak tüzel kişiler olan değerleme kuruluşlarınca verilebileceği belirlenmiş; gerçek kişilere bireysel olarak değerleme hizmeti verme olanağı sağlanmamıştır. Öte yandan, uzmanlık belgesi alabilenler gerçek kişilerdir; tüzel kişi olarak değerleme kuruluşlarına uzmanlık belgesi verilmesi söz konusu değildir.

B. Gayrimenkul Değerleme Firmaları

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çıkarılıp 31.08.2019 gün ve 30874 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)” düzenlemeleri de göz önüne alınarak, Türkiye’de gayrimenkul değerlemesi konusunda faaliyet gösteren firmalar, yetki aldıkları kurumlar ve yetkilendirilme düzeyleri bakımından 2 ana başlık altında toplanabilir.

1. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Tarafından Yetkilendirilmiş Olanlar

    a) Ödenmiş Sermaye ve Kadrolu Uzman Sayısı Yüksek Olma Koşuluna Bağlı Olacaklar

    b) Ödenmiş Sermaye ve Kadrolu Uzman Sayısı Yüksek Olma Koşuluna Bağlı Olmayacaklar

2. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) Tarafından Yetkilendirilmiş Olanlar

1. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Tarafından Yetkilendirilmiş Gayrimenkul Değerleme Firmaları

Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunabilmek için SPK’dan yetki almak gerekmektedir. Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ya da gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin SPK düzenlemeleri ve SPK tarafından kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

SPK’dan yetki alan firmalar SPK’nın internet sitesinde “Kurumlar” başlığı altında gösterilmektedir. SPK’nın internet sitesinde gösterilen gayrimenkul değerleme firmaları arasında şimdilik bir farklılık bulunmamaktadır. Ancak 31.12.2020 gününden sonra, ödenmiş sermaye ve kadrolu uzman sayısı bakımından, gayrimenkul değerleme firmaları aşağıda bölümde açıklandığı biçimde ayrışacaklardır.

SPK’nın internet sitesinde gösterilen gayrimenkul değerleme firmaları şimdilik aşağıdaki gibidir:

• Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Rehber Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arma Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Gedaş Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Tadem Taşınmaz Değerleme Müşavirlik A.Ş.
• Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Avrupa Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Platform Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Vizyon Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Yatırım Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Lal Gayrimenkul Değerleme ve Müşavirlik A.Ş.
• Taksim Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• İlke Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
• Som Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret A.Ş.
• Referans Grup Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Aktif Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• De-Ga Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Çınar Taşınmaz Değerleme ve Müşavirlik A.Ş.
• Anreva Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Etik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Zirve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Girişim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Ada Taşınmaz Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Makro Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Ace Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Metropol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Donatı Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Ulusal Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Seak Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Ekspertur Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Adres Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Çağkan Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• May Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Gerçek Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Foreks Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arıkan Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Koza Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Adım Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Atlas Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• D Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Adil Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Piramit Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Etkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Zeugma Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Çizgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Kent Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Bilge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Archi Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• A Artbir Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• İdeal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• AREA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Gold Gayrimenkul Değerleme Ekspertiz ve Danışmanlık A.Ş.
• A Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Alan Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Akademi Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Sümer Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Rota Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• 1A Grup Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Cls Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Tuveo Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Eksen Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Sentez Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Limit Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri A.Ş.
• Ekip Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• KFB Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• DGD Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Kare Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Anka Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Nokta Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• Öztürk Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Mavi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Talya Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Dünya Grup Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Demir Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Yeditepe Grup Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Mülk Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Rasyonel Grup Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• Teknik Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Karat Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Fokus Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Atak Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Dora Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Açı Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• 4A Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Asal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Düzey Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arves Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Özen Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Eksper Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Değer Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Metrik Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Galata Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.
• Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• TerRa Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Elma Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Detay Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Varlık Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Uzman Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• 24 Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Agd Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Kuzey Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Lodos Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• Aden Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Ege Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Ode Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Gordion Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Dönüşüm Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

01.01.2021 gününden başlayarak, ödenmiş sermaye ve kadrolu uzman sayısı bakımından, gayrimenkul değerleme firmaları aşağıdaki biçimde ayrışacaklardır.

a) Ödenmiş Sermaye ve Kadrolu Uzman Sayısı Yüksek Olma Koşuluna Bağlı Olacaklar

01.01.2021 gününe değin ödenmiş sermayelerini 1.000.000.- TL’ye yükseltecek, kadrolu değerleme uzmanı sayısını en az 10’a çıkaracak ve en az 1 değerleme uzman yardımcısı istihdam edeceklerdir. Ağırlıklı olarak bankalara değerleme hizmeti vermeye devam etmek isteyen değerleme firmalarının bu kapsama girmeleri beklenmektedir.

b) Ödenmiş Sermaye ve Kadrolu Uzman Sayısı Yüksek Olma Koşuluna Bağlı Olamayacaklar

2019 yılındaki değerleme faaliyetinden kaynaklanan hasılatlarının yüzde ellisinden fazlasını, finans kuruluşlarından alınan kredilerin teminatına konu olan gayrimenkuller dışındaki değerleme faaliyetlerinden elde ettiklerini belgeleyerek, 31.12.2020 gününe değin SPK’ya başvuruda bulunmaları gerekmektedir. Genel olarak bankalara verdikleri değerleme hizmetinden sağladıkları cironun toplam ciroları içindeki payı düşük olan firmaların bu kapsama girmeye çalışmaları beklenmektedir. Bunların ödenmiş sermayeleri 350.000.- TL dolayında ve kadrolu değerleme uzmanı sayıları da 5 olarak kalabilecektir.

2. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) Tarafından Yetkilendirilmiş Gayrimenkul Değerleme Firmaları

Bankalara değerleme hizmeti verebilmek için SPK tarafından yetkilendirilmiş olmak yetmemektedir. BDDK tarafından çıkarılıp 12.01.2017 gün ve 29946 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” çerçevesinde, bankalara gayrimenkul değerleme hizmeti verebilmek için BDDK tarafından da yetkilendirilmiş olmak gerekmektedir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’ndan yetki alabilmek için de öncelikle SPK’dan yetki alınmış olması gerekmektedir. SPK’dan yetki almamış gayrimenkul değerleme firmaları BDDK tarafından yetkilendirilmemektedir. BDDK’dan yetki alan firmalar BDDK’nın internet sitesinde “Kuruluşlar” başlığı altında gösterilmektedir.

SPK’nın son yaptığı düzenleme sonrasında BDDK henüz yeni bir düzenleme yapmamıştır. BDDK tarafından yapılacak yeni bir düzenleme ile SPK’nın düzenlemesi çerçevesinde “yüksek ödenmiş sermaye ve daha fazla kadrolu uzman sayısı koşulunu” sağlamayan firmaların bankalara değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmemesi yoluna gidilebilir.

BDDK’nın internet sitesinde gösterilen gayrimenkul değerleme firmaları arasında şimdilik bir farklılık olmayıp listesi aşağıdadır.

• Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Rehber Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arma Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Lider Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Gedaş Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Tadem Taşınmaz Değerleme Müşavirlik A.Ş.
• Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Avrupa Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Platform Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Vizyon Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Yatırım Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Lal Gayrimenkul Değerleme ve Müşavirlik A.Ş.
• Taksim Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• İlke Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
• Som Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret A.Ş.
• Referans Grup Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Aktif Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• De-Ga Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Çınar Taşınmaz Değerleme ve Müşavirlik A.Ş.
• Anreva Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Etik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Zirve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Girişim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• RM Ritim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Ada Taşınmaz Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Makro Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Ace Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Metropol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Donatı Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Ulusal Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Seak Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Ekspertur Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Adres Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Çağkan Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• May Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Gerçek Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Foreks Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arıkan Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Koza Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Adım Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Atlas Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• D Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Adil Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Piramit Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Etkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Zeugma Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Çizgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Kent Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Bilge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Archi Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• A Artbir Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• İdeal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• AREA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Gold Gayrimenkul Değerleme Ekspertiz ve Danışmanlık A.Ş.
• A Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Alan Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Akademi Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Sümer Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Rota Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• 1A Grup Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Cls Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Tuveo Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Eksen Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Sentez Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Limit Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri A.Ş.
• Ekip Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• KFB Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• DGD Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Kare Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Anka Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Nokta Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• Öztürk Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Mavi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Talya Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Dünya Grup Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Demir Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Yeditepe Grup Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Mülk Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Rasyonel Grup Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• Teknik Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Karat Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Fokus Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Atak Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Dora Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Açı Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• 4A Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
• Asal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Düzey Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arves Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Arı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Eksper Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Değer Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Metrik Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• Galata Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.
• Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.
• TerRa Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Elma Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Detay Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Varlık Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Uzman Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• 24 Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Agd Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Kuzey Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Lodos Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş.
• Aden Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Ege Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Ode Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Gordion Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
• Dizayn Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

C. En İyi Gayrimenkul Değerleme Firması

Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)’in “İlan ve Reklamlar” başlıklı 29. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendinde; “Gayrimenkul değerleme kuruluşlarının; elektronik ortamda ve her tür yazılı, sesli ve görüntülü ilan, broşür, afiş ve bunlara benzer nitelikteki reklam ve duyurularında öteki değerleme kuruluşlarıyla karşılaştırma yapılamaz, "en büyük", "en iyi", "en güvenilir", "en sağlam" ve buna benzer subjektif ve abartılı bir imaj yaratmaya yönelik ifadelere yer verilemez.” denilmektedir.

Buna göre, gayrimenkul değerleme firmaları her tür yazılı, sesli ve görüntülü ilan, broşür, afiş ve bunlara benzer nitelikteki reklam ve duyurularında; “Türkiye’nin en iyi değerleme kuruluşu”, “Türkiye’nin en güvenilir değerleme kuruluşu”, “Türkiye’nin en sağlam değerleme kuruluşu”, “Türkiye’nin en büyük değerleme kuruluşu”, “en iyi değerleme firması/şirketi”, “en güvenilir değerleme firması/şirketi”, “en sağlam değerleme firması/şirketi”, “en büyük değerleme firması/şirketi” gibi tanımlamaları kullanamazlar.

4 Ekim 2019