Hemen Bize Ulaşabilirsiniz
Yayınlarımız Geri Dön
Kavram ve Terimler | Arsa ve Arsa Payı

Arsa

Belediye ve komşu alan sınırları içinde ya da köy yerleşik alanlarında yapılan imar planlarıyla yerleşim alanı olarak belirlenmiş bölgelerde bulunan toprak parçalarıdır. Tapu kütüğünde yazılı niteliği “arsa (evlik)” olmayan bir taşınmazın, parselasyon çalışması yapılmadan, yalnızca imar planı alanı içerisinde kaldığı gerekçesiyle niteliği “arsa” olarak değiştirilemez. İmar planındaki kullanım durumuna göre İmar Kanunu’nun 15, 16 ve 18. maddeleri uyarınca yapılacak uygulamalar sonucunda oluşan imar parsellerinin niteliğini, tapu yönetimleri kendiliklerinden “arsa” olarak değiştirirler.

(!) İmar uygulamasının yargı kararıyla iptal edilmesi durumunda, ilgili belediye ya da il özel yönetiminin bir geri dönüşüm cetveli ile tapu yönetimine başvurması ve iptal edilen imar uygulamasının sonuçlarının tapu kütüğünden de düşürülmesini sağlaması gerekir. Böyle bir geri dönüşüm girişiminde bulunulmaz ise, ilgili kişiler, imar uygulaması sonuçlarını tapu kütüğünden düşürtebilmek için ayrıca yargı yoluna başvurabilirler. İlgili yönetimlerin geri dönüşüm yolunda bir girişimde bulunmamaları ya da ilgili kişilerin yargı kararıyla geri dönüşümü sağlamamaları karşısında, tapu yönetimlerinin kendiliğinden geri dönüşümü sağlama yetkileri yoktur. Bu durumda, yargı kararıyla iptal edilmiş olsa bile, imar uygulamasının tapu kütüğündeki sonuçları ve taşınmazların kazandığı “arsa” niteliği olduğu gibi kalacaktır.

Kadastral parseller, imar planları ve uygulamaları sonucunda düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisine uğrayarak imar parseli (arsa) niteliğini kazanmaktadırlar. Tapuda yazılı niteliği “arsa” olan parsellerden, yeni imar planı kararlarıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış sağlanmış olması dışında, sonradan yapılacak imar uygulamalarıyla bir daha DOP kesintisi yapılması olanağı yoktur. Sonradan yapılacak imar planlarıyla, imar (18. madde) uygulaması yapılmaksızın, bu parsellerin bir bölümünün yol, yeşil alan gibi genel hizmet (işgörme) alanları için karşılıksız olarak kamuya bırakılması da istenemez. DOP kesintisine uğrayarak “arsa” niteliği kazanmış parsellerden, yeniden imar uygulaması yapılmaksızın, kamunun eline geçmesi öngörülen bölümler varsa, kamulaştırma yapılması gerekecektir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesine göre, taşınmaz kamulaştırmalarında öncelikle satın alma yoluna başvurulması; satın alma yoluyla taşınmazın kamunun eline geçişinin sağlanamaması durumunda, belirlenecek kamulaştırma ederi üzerinden taşınmazın kamu adına yazımının yapılması istemiyle yine 2942 sayılı Yasa’nın 10. maddesi çerçevesinde yargıya başvurulması gerekecektir. Kamulaştırma ederi de bilirkişiler aracılığıyla piyasa koşulları çerçevesinde mahkemece belirlenecektir.

Buna göre, tapuda yazılı niteliği “arsa” olan taşınmazların değerlemelerinde, yeni imar planı kararlarıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış sağlanmış olması dışında, yeni bir DOP kesintisi yapılamayacağından, tapuda yazılı yüzölçümleri üzerinden değerleme yapılmalıdır. İmar planlarında yol, yeşil alan gibi genel hizmet alanları için karşılıksız kamuya bırakılması (terki) öngörülmüş arsa bölümleri için de kesinlikle değer belirlenmelidir. Ancak, imar planlarında yol, yeşil alan gibi genel hizmet alanlarına gideceği belirlenmiş yerler güvence olarak ipotek alınacaksa, bir tasarruf (egenim) kısıtlaması söz konusu olduğundan, belirlenecek güvence değeri düşük tutulabilir.

Köy Yerleşik Alanlarında Arsa

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce çıkarılan 16.03.2010 gün ve 2010/4 sayılı Talebe Bağlı Olarak Yapılan Değişiklik İşlemleri Hakkında Genelge’nin 24. maddesinin 15. fıkrasının 1. bendinde; “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri çerçevesinde isteme bağlı olarak yapılan ayırma (ifraz) işlemlerinde; ana parselin niteliğinde yapı gösteriliyorsa, uygulamanın altlığı olan imar planına göre yeni oluşan parsellerin, var olan niteliklerini kendiliğinden yitirerek imar planı ile getirilen kullanım amaçlarına konu ve bağlı olmaları işlemin doğal sonucu olduğundan, plandaki kullanım amacına göre ayırma sonucu oluşan parsellerin cinsi tescil bildiriminde belirtilir.” denilmektedir.

Yine, Talebe Bağlı Olarak Yapılan Değişiklik İşlemleri Hakkında Genelge’nin 24. maddesinin 15. fıkrasının 2. bendinde; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri çerçevesinde isteme bağlı olarak yapılan ayırma (ifraz) işlemlerinde; ana parselin niteliğinde yapı gösteriliyorsa, yapı, ayırma sonucu oluşan hangi parsel(ler)de kalıyorsa o parsel(ler)in niteliğine, ana taşınmazın yapı dışındaki kayıtlı niteliği ayırma sonucu oluşan öteki parsel(ler)in niteliğine taşınarak tescil bildiriminin düzenleneceği ve bu işlemin, niteliğin uygun biçimde taşınması olması nedeniyle, cins değişikliği olarak değerlendirilmeyeceği belirtilmektedir. Verilen örnekte; “Kagir Bina ve Tarla” nitelikli taşınmazın ayırma işlemi sonucunda oluşacak parsellerin niteliklerinin, “Kagir Bina ve Arsa” ve “Arsa” olacağı gösterilmektedir.

Buna göre, köy yerleşik alanlarında yapı yapılmak amacıyla 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri düzenlemelerine uygun olarak yapılan ayırmalar sonucunda oluşacak ve yapı yapılacak parsellerin nitelikleri tapu kütüğüne “arsa” olarak işlenebilecektir.

Arsa Payı

Bir arsa üzerinde yapılacak/yapılmakta olan ya da yapılıp bitirilmiş bir ya da birden çok yapı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleri çerçevesinde kat yükümlemesi (irtifakı) ya da kat mülkiyeti kurularak, bağımsız bölümlere ayrılabilir. Bu biçimde oluşturulan bağımsız bölümler, arsa payına bağlı özel bir mülkiyet türünün konusudurlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendine göre; kat yükümlemesi/mülkiyeti kurularak oluşturulacak bağımsız bölümlerin arsa paylarının, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre belirlenen değerleriyle oranlı olması gerekmektedir.

Ana taşınmazda (parselde), kat mülkiyetine bağlanmamış ya da üzerinde kat yükümlemesi kurulmamış, başka bir deyişle bağımsız bölümlere özgülenmemiş arsa payı bırakılamaz.

Bağımsız bölümlerin başkasına aktarımı ya da kalıt (miras) yoluyla geçmesi durumunda, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat yükümlemesinden ya da kat mülkiyetinden ayrı olarak aktarılamayacağı gibi, miras yoluyla da geçmez ve üzerinde başka bir hak kurulamaz.

Bağımsız bölümler üzerinde kurulan haklar, kendiliğinden arsa payı üzerinde de kurulmuş olur. Bağımsız bölümler ve kat yükümlemesi ya da kat mülkiyetine konu olan arsa üzerinde, kat yükümlemesi ya da kat mülkiyetiyle ve öteki kat sahiplerinin haklarıyla bağdaşması olanaklı olmayan yükümlemeler kurulamaz.

Bağımsız bölümlerin sahipleri, kat yükümlemesi ya da kat mülkiyetine konu olan ana taşınmaza, arsa payları oranında, elbirliği mülkiyeti kurallarına göre ortaktırlar ve ana taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin giderilmesini/bozulmasını isteyemezler.

Hizmetlerimiz

© 2021 - Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.