Gayrimenkul Değerlemesi

Değerleme, kısaca bir varlığın değerini belirleme sürecidir. Varlık, bir taşınmaz olabileceği gibi taşınmaza bağlı bir hak ya da taşınmazla birlikte kullanılan makine ve teçhizat da olabilir. Taşınmaz değerlemesi; taşınmazın, amaca uygunluğunu ve/veya yaklaşık değerini ortaya çıkarmaya yönelik bir süreci kapsar. Süreç, değerleme sonuçlarının açıklandığı raporla sonlanır. “Amaca uygunluk” ve “değer” konuları, değerlemenin hangi amaçla yapıldığıyla ilgilidir.

Değerlemenin ölçek ve kapsamını belirleyen başlıca etmenler şöyle sıralanabilir:

• Değerlenecek taşınmazın tür ve niteliği ile ayrılmaz parçaları ve eklentileri.
• Değerlenecek taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ve öteki haklar.
• Değerlemenin hangi amaçla kullanılacağı (satın alma, teminat sağlama, vergi vb.).
• Kullanılacak değer tanımı (piyasa değeri, etkin işletme değeri, özel değer vb.).
• Varsa, değerlemeyi sınırlandıran ve kısıtlayan koşullar.

Taşınmaz değerlemesi; mülkiyetin devri, teminat sağlama, hukuksal sorunlar, finansal raporlama gibi bir dizi değişik amaç için yapılabilmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Raporu: Değerlemenin amacını ve değerin belirlenmesi için yapılan inceleme, araştırma ve çözümlemeler ile kullanılan yöntemleri açıklayan belgedir. İçeriği ve uzunluğu; değerlemenin amacına, taşınmazın tür ve niteliğine, taşınmazın hukuksal durumuna vb. konulara bağlı olarak değişkenlik gösterebilir. Değerleme raporu, değerlemenin sonuçlarını yanıltıcı olmayan bir biçimde açık ve doğru olarak göstermelidir. Değerleme raporlarında; değerlemenin ve raporun tarihi, değerleme uzmanının kimliği, değerlenen taşınmazın tür ve niteliği, değerlenen taşınmaz üzerindeki haklar, değerleme sırasında yapılan inceleme ve araştırmalar, değerlemede kullanılan varsayımlar, değerlemeyi sınırlandıran ve kısıtlayan koşullar vb. ile belirlenen değer yer alır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Bir taşınmazın değerleme çalışmasını gerçekleştirmek için gerekli yetkinlik ve deneyimi bulunan kişidir. Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)’e göre; “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı; gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından değerleme kadrosunda gayrimenkul değerlemesi yapmak üzere tam zamanlı olarak çalıştırılan ya da yazılı sözleşme yapılmak yoluyla değerleme kuruluşlarına dışarıdan değerleme hizmeti sağlayan, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıllık deneyimi bulunan ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca verilen gayrimenkul değerleme lisansına sahip olan gerçek kişilerdir.”