Başlıca Taşınmaz Değerleme Yöntemleri
A. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi
B. Maliyet (Gider) Yöntemi
1. Karşılaştırmalı Birim (Yaklaşık/Ortalama Kestirim) Yöntemi
2. Yerinde Birim (Metraj) Yöntemi
3. Maliyet Endeksi Yöntemi
4. Kesin Girdi (Keşif) Yöntemi
C. Gelir (Verim) Yöntemleri
1. Brüt Kira (Gelir) Çarpanı Yöntemi
2. Gelir (Hasılat) Paylaşımı Yöntemi
3. Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu) Yöntemleri
a. Doğrudan Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Yöntemi
b. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi
c. Artık Değer (Kalıntı) Yöntemleri
i. Yapı Artık Değeri (Yapı Kalıntısı) Yöntemi
ii. Arsa Artık Değeri (Arsa Kalıntısı) Yöntemi
iii. Yıkıntı (Enkaz) Değeri Yöntemi (Arsa ve Yapıyı Bir Bütün Olarak Ele Alma)
Maliyet (Gider) Yöntemi
1. Tanımı ve Kullanımı
Maliyet yöntemi; ekonominin ana kavramlarından olan yerine koyma (ikame) ilkesinden yola çıkarak, taşınmazın değerleme günündeki maliyet tutarına ulaşmayı amaçlar. Taşınmaz; arsa, yapı ve özel işletme donatıları olarak bileşenlere ayrılır. Arsa ya da arazi değeri, genellikle karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ve ayrıca belirlenir. Belirlenen yapı maliyetinden (girişimcilik kazancı da içinde) yapı yıpranma payı (amortisman) tutarı düşülür ve elde edilen tutara arsa ya da arazi için belirlenen değer eklenerek taşınmazın değerine ulaşılır.
Taşınmazın Değeri = Arsa Değeri + (Yapı Maliyeti – Yapı Yıpranma Payı Tutarı)
Maliyet Kavramı ve Öteki Kavramlar
- Yerine Koyma (İkame) Maliyeti: Değerlemenin yapıldığı günde güncel yapı gereçleri, ölçünler (standartlar), yapı projesi, vaziyet planı kullanılarak, değerleme konusu yapının işlevsel yönden eşdeğeri olan bir yapı elde etmenin kestirimsel maliyetidir. Yerine koyma maliyeti yöntemi, birçok eskime biçiminin ayrı ayrı ölçülmesi gereksinimini ortadan kaldırır. Artık kullanılmayan, güncelliğini yitirmiş yapı gereçlerinin, proje ve işçilik yöntemlerinin kullanılması durumları dışlanarak, işlevsel eskimenin birçok biçimi ortadan kaldırılmış olur.
Özellikle yeni yapılmış yapılar için kullanışlı bir yöntemdir. Şundan dolayıdır ki, yeni yapılarda maliyetin kestirimi kolay olup, genellikle yıpranma azdır. Yaşlı yapılarda oluşan yıpranmanın kestiriminde yaşanan zorluklar maliyet yönteminin güvenilirliğini azaltabilir. Yapı değerlerinin ayrı ayrı belirlendiği sigortacılık uygulamalarında bu yöntem özellikle kullanışlıdır.
- Yeniden Yapım Maliyeti: Değerleme gününde olabildiğince bire bir yapı gereçleri, ölçünler, yapı projesi, vaziyet planı ve bire bir işçilik özellikleriyle ve değerlenen yapının tüm eksikliklerini ve eskimesini olduğu gibi yansıtarak, değerleme konusu yapının bire bir benzerini elde etmenin maliyetidir.
Yeniden yapım maliyeti yönteminin kullanılabilmesi, uzmanlık gerektirir. Pazar değerini bire bir göstermez. Eski yapıların değerlemesinde kullanılması uygun değildir.
- Yapı Yaşam Süresi (Fiziksel Ömür): Yapının üretim gününden ayakta kalabildiği son güne değin geçecek süredir.
- Ekonomik Yaşam Süresi (Ekonomik Ömür): Yapının yapım gününden başlayarak gelir yaratmayı sürdüreceği son güne değin geçecek süredir.
- Kalan Ekonomik Yaşam Süresi: Yapının bugünden başlayarak gelir yaratmayı sürdüreceği son güne değin olan süredir.
- Yararlı Yaşam Süresi: Yapının yapım gününden başlayarak, tasarlandığı biçimiyle işlevini yerine getirmeyi sürdürmesinin beklendiği son güne değin geçen süredir. Bu süre genelde ekonomik yaşam süresinden uzundur.
- Gerçek Yaş (Kronolojik Yaş, Tarihsel Yaş): Yapının bitirildiği yıldan başlayarak geçen yılların sayısıdır.
- Görünür (Efektif, Fiili) Yaş: Yapının göstermiş olduğu, görünen yaşıdır.
Maliyet Yönteminin Kullanım Alanları
- Belirli bir kullanıma yönelik olarak yapılmış yapıların değerlemesinde;
- Alışılagelmişin dışındaki taşınmazların değerlemesinde;
- Satış olanakları sınırlı olan ve bu nedenle de yeterli ölçüde karşılaştırılabilir (emsal) satış bilgisine ulaşılamayan taşınmazların değerlemesinde;
- Yapıma başlama aşamasındaki ya da yarım kalmış yatırımların değerleme çalışmalarında;
- Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlenmesinin yapılması gerektiğinde;
- Yapıya eklemeler ve yapının yenilenmesi söz konusu olduğunda;
- Karşılaştırma (emsal) yönteminde karşılaştırma için kullanılacak taşınmazlar arasındaki kimi ayrık özelliklerle ilgili parasal düzeltmelerde;
- Gelirlerin anaparaya dönüştürülmesi (kapitalizasyonu) yöntemine güvenilemiyorsa
öncelikle kullanılır.
Özellikle fabrika, sanayi yapıları, yönetsel yapılar, eğitim ve hastane yapılı taşınmazlar ve genel olarak spor kompleksi, iş hanı, otel, akaryakıt istasyonu gibi taşınmazların değerlemelerinde kullanılır.
Süreç Adımları
i. Taşınmaz boşmuş gibi ve genellikle karşılaştırma (emsal) yöntemiyle arsa değeri belirlenir.
ii. Taşınmazın yapısı için yerine koyma (ikame) maliyeti ya da yeniden yapım maliyeti yöntemlerinden hangisinin kullanılmasının uygun olduğu saptanır.
iii. Dolaysız (yapı gereçleri, işçilik gibi) ve dolaylı (vergi, sigorta giderleri gibi) giderler belirlenir.
iv. Uygun bir girişimci kazancı eklenir.
v. Tüm yapım giderleri toplanır (iii + iv).
vi. Yapısal ve işlevsel yıpranma göz önüne alınarak, yıpranma payı tutarı belirlenir.
vii. Yapı net maliyeti belirlenir (v - vi).
viii. Arsa değeri ile yapı net maliyeti toplanarak, taşınmazın değerine ulaşılır (i + vii).
Veri Kaynakları
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın birim maliyet dizelgesi, Türkiye Kalkınma Bankası A.Ş.’nin birim maliyet dizelgesi, maliyet kestiriminde (tahmininde) uzman kuruluşlardan elde edilen bilgiler, varsa göstergeler (endeksler), bitirilmiş yatırımlarla ilgili maliyet bilgileri, yapım sözleşmelerindeki maliyet bilgileri, yüklenicilerden edinilen bilgiler, değerleme uzmanının kendi arşivi sayılabilir.
2. Maliyetin Belirlenmesi Yöntemleri
a. Karşılaştırmalı Birim (Yaklaşık/Ortalama Kestirim) Yöntemi
Benzer türdeki yapıların birim maliyetinden yola çıkılarak değerleme konusu taşınmaz için maliyetin belirlenmesi yöntemidir. Önce yapım konuları ve yapı ögelerinin, değerleme konusu yapının bir birimi içinde yaklaşık ne oranda yer aldıkları saptanır. Daha sonra bir birim başına düşen yapım konuları ve yapı ögeleri oranları, benzer tür yapıların birim alan ya da birim hacim maliyeti ile çarpılarak bir değere ulaşılır. Bu değerin üzerine, zemin etüt, proje, ruhsat, şantiye, sigorta vb. giderlerin birim başına düşen tutarları eklenerek, değerleme konusu taşınmaz için birim başına toplam maliyet tutarı saptanır.
b. Yerinde Birim (Metraj) Yöntemi
Yapı taban alanı (metrekare) ya da yapı duvar alanı (metretül) üzerinden giderler belirlenir. Genellikle avan proje aşamasında maliyet belirlemek için kullanılır.
c. Maliyet Endeksi Yöntemi
Bilinen geçmiş bir döneme ilişkin maliyet bilgisini güncel değere çevirmek amacıyla kullanılır. (Örnek: Temmuz 2010’da yapılan bir yapının maliyeti 300.000.- TL’dir. Temmuz 2010’da 280 olan maliyet endeksi şimdi 322’dir. Bu durumda güncel maliyet; (322 / 280) x 300.000 = 345.000 olur.) Yakın dönemli maliyet bilgileri daha doğru sonuçlar sağlar.
Kullanımla ilgili sorunlar arasında; geçmiş dönem rakamlarının güvenilirliği, geçmiş dönem verilerinin güncel verilerle uyumlu olup olmaması ve geçmiş dönem yapım yönteminin güncel yöntemlerden ayrı olup olmaması gibi durumlar sayılabilir.
d. Kesin Girdi (Keşif) Yöntemi
Önce yapı gereçleri ve işçilik gibi yapı bileşenlerinin tür ve tutarları belirlenir. Sonra bu yapı bileşenleri için tek tek harcama tutarları belirlenip toplanır. Böylece toplam maliyet elde edilir. Oldukça karmaşık ve ayrıntılı bir yöntemdir. Oldukça süre ve ayrıntılı belirlemeler gerektirir. Bu nedenle sıradan değerleme çalışmalarında pek kullanılmaz.
3. Yıpranma Payı (Amortisman)
Yıpranma payı (amortisman), değişik nedenlerle taşınmazda oluşan aşınmalar ve değer yitimleridir. Sayısal işlemler yoluyla belirlenen ya da gözleme dayalı kestirim yoluyla bulunan yıpranma payı tutarı, yapının yeniden yapım maliyeti toplamından çıkarılarak, yapının yıpranmış durumunun ederi bulunur.
Yıpranma Paylı Maliyet = Yapı Maliyeti – Yıpranma Payı Tutarı
Taşınmazın Değeri = Arsa Değeri + Yıpranma Paylı Maliyet
a. Yıpranma Payı (Amortisman) Ayırma Nedenleri / Yıpranma Biçimleri
Genelde yıpranma payı, duran (sabit) varlıkların yapısal ve teknolojik nedenlerle uğradıkları değer kayıplarıdır. Finansal anlamda, duran varlıklara yatırılmış olan anaparanın (sermayenin) geri dönmesi işlemidir. Maliyet anlamında, duran varlıkların kullanımından ya da başka nedenlerden dolayı oluşan değer kayıplarının giderleştirilmesi işlemidir. Ekonomik anlamda ise, üretim gücünün sürekliliğini sağlama işlemidir.
* Yapısal (Fiziksel) Yıpranma: Olağan kullanımdan kaynaklanan ve sürece bağlı olarak oluşan yıpranmalardır. Gözle görülebilir ve gerçektir. Yapının bitirilmesiyle başlayan ve nesnel nedenlere dayanan yıpranma türüdür. Yapı gereçlerinin yaşam süreleriyle bağlantılıdır. İki kümede incelenebilir: “Düzeltilebilen” ve “düzeltilemeyen”. Düzeltilebilen yapısal yıpranma, gözle görülebilen boya, doğrama, çatı gibi yapı ögelerinde oluşan ve yapılacak harcamayla giderilebilen yıpranmadır. Düzeltilemeyen yapısal yıpranma ise, duvarlar, su, kalorifer donanımı gibi iyileştirilmesi güç ve ekonomik olmayan, uzun yaşamlı yapı ögelerinde ortaya çıkan yıpranmalardır.
Yapısal yıpranma payı belirlenirken yapının ayakta kalma süresi göz önüne alınır ve genelde yapının doğrusal olarak yıprandığı varsayılır. Uzun yaşamlı yapı ögelerinde yapılacak düzeltmeler yapının yaşam süresini artıracağından, taşınmazın görünen (efektif) yaşı, yapı yaşam süresinden kısa olacaktır.
Yapısal yıpranma oranı, yıllara göre yapı aşınma paylarını gösteren “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Çizelge” ve gözle görülür yapısal duruma göre belirlenir. (Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Çizelge; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na dayanılarak çıkarılıp, 15.03.1972 gün ve 14129 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’te yer almış ve sonradan yapılan değişiklik 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.)
* İşlevsel (Fonksiyonel) Yıpranma (Demodelik): Proje ya da yapı gereçleriyle ilgili uygulamaya yönelik gelişmeler, beğenilerin ve/veya gereksinimlerin değişmesi sonucu ortaya çıkan yıpranmalardır. Yapısal yıpranmalar ölçüsünde açık ve görünür değildir. Bu nedenle belirlenmesi ve parasal olarak ölçümü oldukça güçtür.
İşlevsel yıpranma da, düzeltilebilen ve düzeltilemeyen olarak sınıflandırılabilir. Küvetsiz banyo, kullanışsız bir biçimde konumlandırılmış yemek odası dolapları düzeltilebilen; asansörsüz beş katlı yapı, tavanı çok yüksek konut düzeltilemeyen işlevsel yıpranmaya örnek olarak gösterilebilir.
* Ekonomik / Çevresel Yıpranma: Taşınmazın dışındaki ekonomik ve çevresel olumsuz değişimlerden kaynaklanan, taşınmazın değerini ya da satılabilirliğini geçici ya da kalıcı olarak eksilten yıpranmalardır. Çevre kirliliği olan bölgelerdeki ya da sürekli göç vermeleri nedeniyle boşalmaya başlayan yerleşim bölgelerindeki taşınmazlar gibi. Bu gibi yıpranmaların giderilmesi olanaklı olmayıp, sayısallaştırılması da oldukça güçtür.
b. Yıpranma Payı (Amortisman) Hesaplama Biçimleri
* Yaş Üzerinden: Yapının gerçek yaşı ile ekonomik yaşı arasındaki orantı kullanılarak yıpranma payı tutarı belirlenir. Yapının, ekonomik yaşamı (ömrü) boyunca doğrusal bir biçimde yıprandığı varsayımına dayanır. Bu nedenle karşılaştırılabilir (emsal) taşınmazların, konu taşınmaza göre değişik tür ve tutarlarda yıpranmış olduğu durumlarda uygulamanın doğruluğunu kanıtlamak güçtür.
Yıpranma Payı Oranı = Gerçek Yaş / Ekonomik Yaşam Süresi (Ekonomik Ömür)
Yıpranma Payı Tutarı = (Gerçek Yaş / Ekonomik Yaşam Süresi) x Yapı Maliyeti
Örnek:
Toplam Maliyet: 325.000.- TL
Arsa Değeri : 175.000.- TL
Gerçek Yaş : 12 yıl
Benzerlerine Göre Ekonomik Yaşam Süresi Beklentisi: 50 yıl
Yıpranma Payı Oranı = 12 / 50 = % 24
Yıpranma Payı Tutarı = (325.000 – 175.000) x % 24 = 36.000.- TL
1= Yapı Maliyeti : 150.000.- TL
2= Yapı Yıpranma Payı Tutarı : 36.000.- TL
3= Arsa Değeri : 175.000.- TL
(1-2+3)= Maliyet Yöntemi Değeri: 289.000.- TL
Değerlemeye konu yapının görünür (efektif, fiili) yaşı gerçek yaşından yüksek görünüyorsa, başka bir deyişle yapı gereğinden çok yıpranmışsa, yıpranma payı tutarının görünür (efektif) yaşa göre belirlenmesi daha uygundur.
* Ayrıştırma / Döküm: Gerçekte en tutarlı belirleme yoludur. Yıpranma bileşenleri tek tek ele alınır ve bunlar üzerinden belirleme yapılır. Uygulanabilmesi için süre ve deneyim gerekir.
* Piyasadan Çıkartma: Karşılaştırılabilir seçeneklerin (emsallerin) varlığına dayanır. Yakın günlerde satılmış ya da satış aşamasındaki taşınmazlarla doğrudan karşılaştırmalar yapılarak belirlenir. Anlaşılması ve açıklanması kolaydır. Karşılaştırılabilir taşınmazlar bulmak ve doğru verilere ulaşmak güç olabilir. Konu taşınmaz ile karşılaştırılabilir taşınmazların benzer yapısal (fiziksel), işlevsel ve ekonomik özelliklerinin olması ve benzer türlerde yıpranmalara uğramış olmaları gerekir.