Otel (Konaklama Tesisi) Değerlemesi
Çoğunlukla yapılarının başka amaçlar için kullanılma olanağının olmaması ya da oldukça kısıtlı olması, oldukça kapsamlı tesis donatıları ve çok sayıdaki çalışanı dolayısıyla yüksek maliyetlerle çalışabilmeleri, bir takım özel ruhsat, belge ve çalışma kurallarına bağlı olmaları, gelirlerinin ekonomik ve sosyal koşullara daha duyarlı olması vb. dolayısıyla konaklama tesisleri başka birçok taşınmaza göre değişik özellikler gösterirler.
Bu nedenlerle, konaklama tesislerinin değerlemesi öteki taşınmazların değerlemesine göre başka ve ek yöntemlerin kullanılmasını ve ayrıntılı çalışmalar yapılmasını gerektirebilir.
Değerleme açısından konaklama tesislerinin temel bileşenleri; arsa, yapılar, tesis donatıları ve çevre düzenlemeleridir. Bu bileşenlerden yola çıkılarak kullanılabilecek değerleme yöntemleri aşağıda açıklanmaya çalışılmıştır.
1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi
Bu yöntemde, değerleme konusu konaklama tesisinin değeri, benzer nitelikli konaklama tesisleriyle karşılaştırmalar yapılarak belirlenmeye çalışılır. Belirli karşılaştırma ölçütleri (benzer konum, arsa yüzölçümü, imar durumu, yapı sınıfı, yapı gereçleri, yapı yaşı, manzara vb.) çerçevesinde ve karşılaştırma için seçilen konaklama tesisleri ile değerleme konusu konaklama tesisi arasında ortaya çıkan ayrılıklar için düzeltmeler yapılarak birim değerler belirlenir. Bu birim değerleri karşılaştırılır ve ortalamadan sapan (+/- % 15 gibi) örnekler dışlanarak, değerleme konusu konaklama tesisi için uygun görülen birim değer belirlenir. Uygun görülen birim değer, değerleme konusu konaklama tesisine uygulanarak sonuç değere ulaşılır.
Belli bir dönem içinde satışa çıkarılmış ya da satışı gerçekleşmiş karşılaştırılabilir konaklama tesisi örnekleri bulmakta güçlükler çekilebileceği gibi, gerçek satış tutarlarının ne olduğu ya da olabileceği bilgisine ulaşmak da kolay olmayabilir. Bu bakımdan, karşılaştırma (emsal) yöntemi, konaklama tesisi değerlemelerinde güvenle uygulanabilecek bir yöntem değildir.
2. Maliyet Yöntemi
Ekonominin ana kavramlarından olan yerine koyma (ikame) ilkesinden yola çıkarak, konaklama tesisinin değerleme günündeki maliyet tutarına ulaşmayı amaçlar. Konaklama tesisi; arsa, yapılar, tesis donatıları ve çevre düzenlemeleri olarak bileşenlere ayrılır. Arsa ya da arazi değeri, genellikle karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ve ayrıca belirlenir. Belirlenen yapı, tesis donatıları ve çevre düzenlemeleri maliyetinden yıpranma payı (amortisman) tutarları düşülür ve elde edilen tutara, arsa için belirlenen değer eklenerek taşınmazın değerine ulaşılır.
Maliyetin kestiriminin kolay ve yıpranmanın az olduğu yeni yapılmış konaklama tesislerinin değerlemelerinde kullanılabilir. Yaşlı konaklama tesislerinde oluşan yıpranmaların kestiriminde yaşanan zorluklar maliyet yönteminin güvenilirliğini azaltabilir.
3. Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu) Yöntemleri
Gelir yöntemlerinden olan ve “İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemleri” de denilen bu yöntemlere göre bir konaklama tesisinin değeri, o konaklama tesisinin gelecekte de sağlamayı sürdüreceği yıllık harcanabilir (net) gelirlerin bugünkü değerine eşittir.
Yöntemin uygulamasında; öncelikle güncel ve en azından orta vadede de süreceği öngörülen piyasa koşulları çerçevesinde elde edilmesi olağan sayılan gelir ve giderler üzerinden “görünür gelir” (efektif, fiili gelir) ve bu görünür gelir üzerinden harcanabilir (net) gelir belirlenir. Bu harcanabilir (net) gelir, belirlenen anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı ile indirgenerek konaklama tesisinin değerine ulaşılır. İndirgeme sürecinde kullanılan anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranının belirlenmesi oldukça güçtür. Buna karşın, daha güvenilir ve daha gerçekçi sonuçlar vermesi dolayısıyla gelirlerin anaparaya dönüştürülmesi yöntemi son yıllarda konaklama tesislerinin değerlemelerinde en çok kullanılan yöntemlerden biridir.
Harcanabilir (net) gelir belirlenirken, “yapı ve konumun sağladığı gelir” göz önüne alınmalıdır. Yapı ve konumun sağladığı gelir, sahipleri ya da işletmecilerinin kişisel yetenekleri dışında, yalnızca taşınmazın gelir elde edebilme yeteneği ile ortaya çıkan gelirdir. Taşınmazın gelir elde edebilme yeteneği ya da üzerindeki ticari etkinliğin gelirini doğrudan belirleme gücü, yapılaşma ve konumunun uyumlu olması ile ortaya çıkar ki, bu durum, en etkin ve verimli kullanımın da sağlanması anlamına gelir. Sahiplerinin ya da işletmecilerinin daha yetenekli olması gibi özel bir nedenle, bir işletmenin gelirlerini piyasa ortalamasının oldukça üzerine çıkarması durumunda, söz konusu işletmenin etkinliklerini içinde ya da üzerinde yürüttüğü taşınmazın değeri de, işletme geliriyle orantılı olarak artmaz. Bu durumun tersi de geçerlidir.
Yine sahibine tanınmış yasal bir ayrıcalık (vergiden bağışık olma gibi), konaklama tesisi ile ilişkilendirilmemelidir. Örneğin; vergiden bağışık olan GYO’ların mülkiyetindeki konaklama tesislerinden elde edilen gelirlerden vergi düşülmeden, net gelirler yüksek belirlenip konaklama tesislerinin değerleri de yüksek çıkarılmamalıdır. Böyle bir durum, konaklama tesisinin değerinin sahibine göre değişmesi anlamına gelir ki, hiçbir konaklama tesisinin değeri sahibine göre değişemez.
a. Doğrudan Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Yöntemi: Konaklama tesisinin gelecekte de sağlamayı sürdüreceği ve yıllara göre değişmeyeceği öngörülen gelirlerinin yalnızca bir yıllığını göz önüne alan bu yöntemde, yıllık harcanabilir (net) gelir uygun bir oran üzerinden anaparaya dönüştürülerek konaklama tesisinin bugünkü değerine ulaşılmaktadır.
Harcanabilir (Net) Gelir = Potansiyel (Gizil) Gelir – İşletme Giderleri – Boş Kalma Nedeniyle Yitikler – Gelirin Vergisi
Konaklama Tesisinin Değeri = Yıllık Harcanabilir Gelir / Anaparaya Dönüş Oranı
b. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi: Bu yöntemde; konaklama tesisinden gelecekte de elde edileceği öngörülen potansiyel yıllık gelir akımları, işletme giderleri, boş kalma yitikleri ile vergiler düşüldükten sonra, belirlenen anaparaya dönüş oran(lar)ı üzerinden indirgenerek konaklama tesisinin değerine ulaşılmaktadır. Anaparaya dönüş oranı da, beklenen getiri oranının bir yansıması olarak, yöntemin ana ögesidir.
Anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı ile ilgili ayrıntılı bilgi için tıklayınız.
Harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri (indirgenmiş gelir akımları) yönteminde kullanılan başlıca formül aşağıdadır:
Td = [Hg x ((1 + Ao)d - 1) / ((1 + Ao)d x Ao)] + [Gd / (1 + Ao)d]
Td: Taşınmazın bugünkü değeri.
Hg: Harcanabilir gelir.
Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (genel kapitalizasyon) oranı.
d: Dönem sayısı (vade).
Gd: Taşınmazın gelecekteki değeri.
Ud: Uç değer.
b: Büyüme oranı.
Bu ödenti (anuite) formülünün bileşiminde yer alan “taşınmazın gelecekteki değeri”; gelecek olarak tanımlanan dönemin ilk yılında elde edilen ve sonraki yıllar boyunca da elde edileceği varsayılan harcanabilir (net) gelirlerin, gelecek dönemin ilk yılındaki değerine eşittir.
Gelecek olarak, on yıl geçtikten sonraki bir dönemden söz ediliyorsa;
Gd = Taşınmazın 11. Yıldaki Harcanabilir Geliri / Anaparaya Dönüş Oranı
Gelecekteki değerin de, 11. yıldan başlayarak, ileriki yıllar boyunca sağlanacak harcanabilir gelir akımlarının bir işlevi olmasından ötürü, “taşınmazın gelecekteki değeri” kavramı yerine “uç değer” kavramı kullanılabilir.
Buna göre;
- Harcanabilir gelir akımları (HGA) yıllara göre değişmiyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d -1) / ((1 + Ao)d x Ao))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = Hg / Ao
- HGA önceden değişmiyor ve 10. yıldan sonra oransal (geometrik) olarak büyüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d -1) / ((1 + Ao)d x Ao))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = Hg / (Ao – b)
- HGA önceden oransal (geometrik) olarak büyüyor ve 10. yıldan sonra değişmiyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 + b)d] / Ao
- HGA yıllara göre oransal (geometrik) olarak büyüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 + b)(d+1)] / (Ao – b)
- HGA yıllara göre oransal (geometrik) olarak küçülüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 - b)d)/((1 + Ao)d x (Ao + b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 - b)(d+1)] / (Ao + b)
- Yıllara göre düzensiz değişen HGA ve/veya anaparaya dönüş oranları söz konusu olduğunda;
Sonsuza değin değiştirmek olanağı bulunmadığından, harcanabilir gelir ve/veya anaparaya dönüş oranını belirli bir yıldan sonra değişmez olarak ele almak gerekeceği unutulmamalıdır. Bu nedenle, harcanabilir gelir ve/veya anaparaya dönüş oranının 10. yıldan sonraki dönemde değişmeyeceğini varsaymak uygun olacaktır.
Td= Hg1/(1 + Ao1)1 + Hg2/(1 + Ao2)2 + … + Hgd/((1 + Aod)d x Aod)
c. Başparmak Kuralı Yöntemleri: Konaklama tesislerinin değerlemesinde kullanılabilen iki “Başparmak Kuralı” yöntemi aşağıda açıklanmıştır.
i. Ortalama Oda Satış Fiyatı Çarpanı Yöntemi: “Konaklama tesisinin değeri, satılabilir (konaklanabilir) durumdaki odaların ortalama satış fiyatının bin katıdır.” biçiminde tanımlanmaktadır.
Değer = Ortalama Günlük Oda Satış Fiyatı x Oda Sayısı x 1.000
Ortalama oda fiyatı, konaklama iş kolunda kararlı ve fiyat oynaklığı olmayan bir yılın oda fiyatları üzerinden bulunur.
ii. Kola Kutusu Satış Fiyatı Çarpanı Yöntemi: “Konaklama tesisinin değeri, konaklama tesisinin odalarındaki mini barlardan ya da lobiden satılan kola satış fiyatı ile oda sayısı çarpımının yüzbin katıdır.” biçiminde tanımlanmaktadır.
Değer = Kola Satış Fiyatı x Oda Sayısı x 100.000
Yukarıda açıklanan başparmak kuralı yöntemlerinin daha çok kent içi otellerin değerlemelerinde kullanılabileceği; dönemsel çalışan ve oldukça geniş alanlara yayılmış turizm bölgelerindeki otellerin değerlemelerinde doğru sonuçlar vermesinin olanaklı olmayacağı öngörülmektedir.