Taşınmaz (Gayrimenkul) ve Taşınmazlar (Emlak) Nedir?

“Taşınmaz (Gayrimenkul)”, TDK Güncel Türkçe Sözlük’te; “Ev, tarla vb. taşınamayan varlık”, Kentbilim Terimleri Sözlüğü’nde; “Toplum yararı amacıyla getirilmiş sınırlamalar dışında, sahiplerine, bunları diledikleri gibi kullanma hakkı veren toprak ve üzerindeki yapı ya da yapılar” olarak tanımlanmaktadır.

“Taşınmaz (Gayrimenkul)” sözcüğü, “emlak (taşınmazlar)” sözcüğünün tekilidir. Emlak (Taşınmazlar), TDK Güncel Türkçe Sözlük’te; “ev, arsa, bahçe vb. taşınamayan malların ortak adı, taşınmazlar” olarak tanımlanmaktadır. Emlak, Arapça’da “mlk” kökünden gelen “mülk” sözcüğünün çoğuludur.

• “sahip ve egemen olma, sahiplik, egemenlik, hükümdarlık, krallık”;
• “sahip olunan şey, egemenlik alanı”

anlamlarındaki “mülk” sözcüğü; Arapça “malaka (sahip idi, egemen idi)” fiilinin "ad-eylem (mastar)” durumudur.

Taşınmazlar ve taşınmaz mülkiyetinin konusu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesine (ayrıltısına) göre şunlardır:

• Arazi.
• Tapu kütüğünde ayrı sayfalara yazılan bağımsız ve sürekli haklar.
• Kat mülkiyeti kütüğüne yazılan bağımsız bölümler.

A. Arazi (Yerey)

Yatay ve düşey sınırları yeterli araçlarla belirlenmiş yeryüzü parçasıdır. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki gökyüzü ve altındaki yer (arz) katmanlarını kapsar (MK. 718). Arazinin tapu kütüğüne yazımı, özel yasa (Kadastro Kanunu ve Tapu Kanunu) düzenlemeleri çerçevesinde yapılır (MK. 998). Taşınmazların sınırları, tapu planları ve yer üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu planları ile yer üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, geçerli olan tapu planındaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca (orunlarca) yer kayması (heyelan) bölgesi olarak belirlenmiş yörelerde uygulanmaz. (MK. 719) Yer kayması bölgeleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın (eski adı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı) önerisiyle Bakanlar Kurulu’nca belirlenir (7269 sayılı Yasa, Md. 2).

İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar (ötelik), parmaklık, çit gibi sınırlıklar, tersi kanıtlanmadıkça, iki komşunun ortak malı sayılır (MK. 721).

Taşınmaz mülkiyetinin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere, bitkiler, yapılar ve kaynaklar da girer (MK. 718). Taşınmaz mülkiyeti kapsamına girme konusunda Medeni Kanun ve öteki birtakım yasalarla getirilmiş kimi sınırlamalara aşağıda değinilmiştir:

* Bitkiler: Bir kişi başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin ya da bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, taşınır yapılara ilişkin kurallar bunlar için de geçerli olur. (MK. 729)

* Yapılar: Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan baraka, çardak, sera, bekçi evi, büfe, kulübe ve benzeri nitelikteki, geçici ve kolayca ayrıştırılabilir yapılar, sahiplerinindir. Bu tür yapılara, taşınır mallara ilişkin kurallar uygulanır ve bu yapılar tapu kütüğüne yazılmazlar. (MK. 728)

(!)   3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. Maddesi: Yapı; karada ve suda, sürekli ya da geçici, kamusal ve özel yer altı ve yer üstü yapılar ile bunların ek, değişiklik ve onarımlarını içine alan durağan ve gezdirilebilir kurgulardır.

Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme ya da ibadet etmelerine, hayvanların ve nesnelerin korunmasına yarayan yapılardır.

(!)   3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 20. Maddesi: Yapı; sahibi olunan toprak üzerinde ya da başka kişilerin mülkiyetindeki toprak üzerinde, kamu kurum ve kuruluşlarından alınmış özgüleme (tapu tahsis) belgesi ya da yükümleme (irtifak) hakkı belgesiyle, imar planı, yönetmelik, yapı ruhsatı ve eklerine uygun olarak yapılabilir.

(!)   1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 2. Maddesi: Bina; yapıldığı nesne ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki durağan yapının tümünü kapsar.

Yukarıda da görüleceği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’ndan ayrık olarak Emlak Vergisi Kanunu’na göre, yalnızca yer ve su üstündeki durağan yapılar bina sayılmaktadır.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19. maddesi, İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 10. maddesi, 2981 sayılı İmar Affı Yasası’nın 10/b ve 10/c maddesi ya da yargı kararları gereğince, tapu kütüğünün belirtmeler (beyanlar) bölümüne yazımı yapılan yapılar ve ağaçlar da taşınmaz mülkiyeti kapsamına girmezler. Muhdesat (oluşum) olarak adlandırılan bu yapı ve ağaçlar, geçici ve taşınabilir olmamaları ve taşınmaza sıkı sıkıya bağlı bulunmaları nedeniyle ayrılamaz parça (mütemmim cüz) niteliği taşımalarına karşın, üzerinde yer aldıkları taşınmazın sahiplerinin malı değildirler. Bunlar, taşınmaz sahibi dışında başka kişilerin ya da taşınmazın ortaklarından bir ya da birkaç kişinin malıdırlar.

* Kaynaklar: Yer altı sularının kendiliğinden yeryüzüne çıktığı yere kaynak denir. Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir yükümleme (irtifak) hakkı olarak, tapu kütüğüne yazılmak yoluyla kurulur. Yer altı suları, kamunun yararlanacağı sulardandır ve araziye sahip olmak, onun altındaki yer altı sularına da sahip olmak sonucunu doğurmaz. Özel mülkiyetteki arazide bulunan kaynak, kuyu ya da derelerden komşuların ve öteki kişilerin su içme, su alma, hayvan sulama ya da benzer yollarla yararlanmaları özel yasa düzenlemelerine bağlıdır. Özel yasa düzenlemesi yoksa yerel gelenek uygulanır. (MK. 756, 760)

Madenler devletin yetki ve tasarrufu (egenimi) altında olup içinde bulundukları arazinin mülkiyetine bağlı değildirler (3213 sayılı Maden Kanunu, Md. 4). Ayrıca jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular da devletin yetki ve tasarrufu altında olup içinde bulundukları arazinin mülkiyetine bağlı değildirler (5686 sayılı Yasa, Md. 4). Başka bir deyişle, bulundukları araziden bağımsız olan madenler, jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular kamunun malıdırlar.

B. Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfalara Yazılan Bağımsız ve Sürekli Haklar

Toplumsal ve özellikle de ekonomik gereksinimlerin zorlanmasından ötürü hukuksal düzenlemeler ve tapu kütüğüne yazım yoluyla oluşturulan ve taşınmaz niteliğini Medeni Kanun’dan alan bu haklar, gerçekte kişi yararına yükümleme (şahsi irtifak) haklarıdırlar. Hak sahibinin kişiliğinden ayrılabilirler, hukuksal işlemlerle başkalarına aktarılabilirler ve mirasçılara da geçerler. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeleri gerekmesine karşın, ayrılmaz parça (mütemmim cüz) ilkesinden bir ayrıklık olarak, ilişkin oldukları arazinin üstünde ya da altında, arazinin mülkiyetinden bağımsız biçimde hak sahibinin malı durumundadırlar. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkıdır.

1. Üst Hakkı

Başkasının arazisinin altında ya da üstünde yapı yapmak ya da var olan yapıları yerinde tutmak hakkını veren bir yükümleme (irtifak) hakkıdır. Bir yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.

Bir araziden yararlanma hakkı, arazi üzerinde kalıcı yapılar yapılmaksızın, kullanma ve yararlanma söz konusu ise, tapu kütüğüne ancak yararlanma (intifa) hakkı biçiminde işlenebilir. Yararlanma hakkı sahibi, arazi üzerine baraka, çardak, sera, bekçi evi, büfe, kulübe gibi geçici yapılar yapabilir. Yasal olarak taşınır mal sayılan, geçici ve kolaylıkla ayrıştırılabilir nitelikteki bu yapıların, yararlanma hakkının yanı sıra ve ayrıca tapuya işlenmesi ya da cins değişikliğine konu edilmesi olanaklı değildir. Yalnızca kalıcı yapıların tapu kütüğüne ayrıca yazımları yapılabilir ve bunun için de arazi üzerinde üst hakkı kurulması gerekir.

Üst hakkı, kurulum ve tapu kütüğüne yazım biçimleri bakımından ikiye ayrılır:

i) Bağımsız ve Sürekli Hak Olan Üst Hakkı (MK. 826-836): En az otuz yıl için kurulmuşsa, sürekli niteliktedir. Başkalarına aktarılabilmesi, mirasçılara geçebilmesi gibi konularda kısıtlamalar getirilmemişse, bağımsız niteliktedir. Sürekli ve bağımsız niteliği bulunan üst hakkı, hak sahibinin istemi üzerine, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak yazılır. Üst hakkı sona erince yapılar, arazinin bütünleyici parçası olur ve arazi sahibine kalırlar. Arazi sahibi, tersi kararlaştırılmış olmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir ödeme yapmaz. Üst hakkı yüz yıldan daha çok bir süre için kurulamaz. Kurulmuş olan üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen biçime uyularak ve resmi senet düzenlenerek, en çok yüz yıla değin yeni bir süre için, istenildiğinde süre uzatımı yapılabilir. Ancak, süre uzatımına ilişkin önceden yapılan tüm yüklenimler (taahhütler) geçersizdir.

Medeni Kanun’un 827. maddesinde, üst hakkının kurulmasına ilişkin resmi senette üst hakkının içeriği ve kapsamı, özellikle yapının konumu, biçimi, niteliği, boyutları, üst hakkının veriliş amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan yararlanmaya ilişkin konuların yer alacağı belirtilmiştir. Yasa’nın 830. maddesinde; “Taşınmaz sahibine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan tutarın ve bunun belirleniş yöntemi ile belirlenmiş bu borcun ortadan kalkmasına ve arazinin ilk durumuna getirilerek boşaltılmasına ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi biçime uygun yapılmalıdır ve bu konular tapu kütüğüne yazılabilir.” denilmektedir.

(!)   Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı: Üst hakkına konu olan taşınmaz üzerinde iki türlü hak oluşmuş olmaktadır. Bunlar, arazinin çıplak (kuru) mülkiyet hakkı ile yararlanma (intifa) hakkıdır.

ii) Yükümleme Hakkı Olan Üst Hakkı (MK. 726): Bir kişi ya da bir taşınmaz yararına kurulabilir. Bu hak bağımsız ve sürekli nitelik taşımıyorsa, yükümleme (irtifak) hakları bölümüne, tapu yönetiminin resmi senet düzenlemesi yoluyla yazılır. Otuz yıldan az süreliyse ya da otuz yıl ve daha uzun süreli olmakla birlikte, üçüncü kişilere aktarılamayacağına, mirasçılara geçmeyeceğine, üzerinde yersel (ayni) haklar kurulamayacağına ya da bu tür tasarrufların taşınmaz sahibinden olur alınmak yoluyla yapılabileceğine ilişkin kısıtlamalar getirilmişse, hak bağımsız ve sürekli nitelikte sayılmaz.

2. Kaynak Hakkı

Yer altı sularının kendiliğinden yeryüzüne çıktığı yere kaynak denir. Kaynaklar arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir yükümleme (irtifak) hakkı olarak tapu kütüğüne yazım ile kurulur. Kaynak hakkı yersel ya da kişi yararına yükümleme hakkı olarak kurulabilir. Bu hak, bağımsız ve sürekli nitelik taşıyorsa, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmazmış gibi yazılır. Tersi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, kaynak hakkı başkalarına aktarılabilir ve mirasçılara geçer (MK. 837).

C. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Yazılı Bağımsız Bölümler (634 Sayılı Yasa)

02.01.1966 günü yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, ayrı birer taşınmaz olarak, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara yazılır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre; bitirilmiş bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın sahibi ya da ortak sahiplerince, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemesine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta ya da ileride yapılacak olan bir yapının, yukarıda belirtilen nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı bitirildikten sonra geçilecek kat mülkiyetinin tabanını oluşturmak üzere, arsa sahibi ya da arsanın ortak sahiplerince, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemesine göre yükümleme (irtifak) hakları kurulabilir.