Türkiye’de Taşınmaz Satın Alınırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Taşınmaz alımlarında en başta sonuçlandırılması gereken konu yer seçimidir. Nereden taşınmaz satın alınacağına karar verilirken, yatırım güdüsüyle mi, yoksa oturma ve yerleşim güdüsüyle mi davranıldığı oldukça önemlidir. Kimi taşınmaz edinme isteklerinde tek güdü yatırım yapmaktır. Oturma ve yerleşim amacı taşıyan taşınmaz edinme isteklerinde ise, daha düşük düzeyde olsa bile yine yatırım yapmak güdüsü vardır. Yalnızca yatırım güdüsüne dayalı alım isteklerde yer seçimi için; taşınmazın toprağının yapısı, bölgesi, imar olanakları, büyüklüğü, taşınmazın bulunduğu bölgenin gelişme durumu ve potansiyeli, iklim ve satım kolaylığı gibi konulara bakılacaktır. Oturma ve yerleşim güdüsüne dayalı taşınmaz edinme isteklerinde ise, yukarıdakilere ek olarak taşınmazın bulunduğu bölgenin sosyal ve kültürel olanakları, doğal güzellikleri, kalabalık ve gürültü kirliliği, güvenlik gibi konuların da yer seçiminde etkisi olacaktır.
Yer seçimi yapılıp belli bir aralıkta fiyat uygunluğu da sağlandıktan sonra, satın alma kararlarının yönünü değiştirebilecek nitelikte olan ve yalnızca satın alınmak istenen taşınmaza özgü konuların araştırılıp incelenmesi gerekecektir. Aşağıda maddeler biçiminde açıklanmaya çalışılan bu konuların araştırılıp incelenmesi ve taşınmaz üzerindeki etkilerinin ortaya çıkarılması çok önemlidir. Taşınmaz satın almak isteyen kişilerden birçoğunun aşağıda maddeler biçiminde açıklanan araştırma ve incelemeleri yapma ve elde ettiği bilgilerden sonuçlar çıkarma olanağı yoktur. Bu bakımdan, taşınmaz alımlarında taşınmaz değerleme kuruluşlarından hizmet alınması en uygun yol olarak görünmektedir.
1) Tapu Kütüğü: Tapu kütüğünde bulunabilecek birtakım kısıtlayıcı kayıtlar taşınmazın değerini doğrudan etkileyebilir. Bunların hukuksal sonuçları öğrenilmeden taşınmaz satın alınmamalıdır.
2) Güncel İmar Durumu: Satın alınmak istenen parselin güncel imar durumu öğrenilmelidir. Geçmişte geçerli olan imar planı ile sağlanmış yapı taban alanı ve yapı yüksekliği gibi haklar güncel imar planı ile düşürülmüş olabilir. Bu durumda satın alınmak istenen taşınmaz üzerindeki yapı yıkıldığında aynı yapı alanına sahip yeni bir yapı yapılamayacak demektir. Satın alınmak istenen taşınmazın parseli, güncel imar planıyla yapı yapılamayacak bir alan (lejant) kapsamına da alınmış olabilir. Böyle bir durumda kısa süre içinde kamulaştırma yapılmazsa, parsel üzerindeki yapı yıkıldığında yerine yenisi yapılamayacaktır.
3) İmar Uygulaması: Uygulama imar planı bulunan alanlardaki parseller, imar düzenlemesi ve düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılarak “arsa” niteliğine kavuşturulmaktadır. Buna göre, imar düzenlemesi yapılmamış yerlerden taşınmaz satın alınırken, düzenleme ortaklık payı kesintisinin ne oranda olabileceğini araştırmak gerekir. Kimi parsellerin yüzölçümü, düzenleme ortaklık payı kesintisinden sonra bağımsız bir imar parseli olamayacak ölçüde küçülebilir. Bu durumda söz konusu parsel ile yandaki başka bir parselin birleştirilmesi gerekecek ve bu parsellerin tek başlarına yapılaşma hakları ortadan kalkmış olacaktır.
4) Sit ve Koruma Alanı: Taşınmazın sit alanları ya da korumaya alınmış yapı ve anıt ağaçlarla bir ilgisinin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Taşınmaz sit alanı içinde yer alabilir ya da taşınmazın parselinin üzerinde korumaya alınmış kültür varlığı ya da anıt ağaç bulunabilir. Korumaya alınmış bir parsele komşu olan ya da korumaya alınmış parsele bakan cephesi bulunan parseller, sit alanı dışında bulunsalar bile, koruma altına alınmış olabilirler. Bu parsellerdeki uygulamalar için de, ilgili bölge koruma kurullarından karar ve olur alınması gerekir ki, bu durum yapılaşma, bakım ve onarım süreçlerinde ek iş yükü ve ek süreçler doğurur.
Öte yandan, bu alanlarda, imar planlarında belirtilenin altında yapılaşma ve yükseklik hakkı söz konusu olabilir. Bu nedenlerle, sit alanlarında ya da sit alanlarının ve korumaya alınmış yapı ve anıt ağaçların çevresinde bulunan taşınmazlar için, ilgili bölge koruma kurullarından bilgi almak gerekir.
5) Kıyı Kuşağı: Deniz ve doğal göllerin kıyı bitim (kenar) çizgisinden başlayarak kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alanı kapsayan kıyı kuşağı içindeki parsellerde yapılanma hakkının çok kısıtlı olduğunu göz önünde bulundurmak gerekir.
Kıyı kuşağı içindeki taşınmazlar için dönüm noktası 11 Temmuz 1992 günüdür. 11 Temmuz 1992 gününden önce, yürürlükteki imar planı ve/veya yasal düzenlemelere uygun olarak yapılmış olup kıyı kuşağı içinde yer alan ve cins değişikliği yapılmış ya da yapı ruhsatı bulunan yapıların kazanılmış hakları vardır. Ancak, bu yapılardan bazılarının kazanılmış hakları doğal yaşam süreleri sonuna değin geçerlidir. Bu yapıların yıkılması durumunda yerlerine öncesinde olduğu gibi yeni yapılar yapılamayacaktır.
6) Mimari Proje: Yapılanmanın mimari projeye uygun olup olmadığı önemlidir. Yapıda mimari projeye aykırı olarak yapılmış değişiklikler varsa, bunların boyut ve biçimine bakılmalıdır. Yapıda yapılmış büyütmelerin kolaylıkla ortadan kaldırılıp kaldırılamayacağı araştırılmalıdır. Yapının taşıyıcı düzeneğini yıkma ve bozma boyutuna ulaşmış değişiklikler varsa, taşınmaz satın alınmamalıdır.
Tapu kütüğünde eklenti olarak gösterilmemiş olmasına karşın, mimari projede gösterilen bir ara bağlantı (merdiven, geçiş yeri vb.) ile bağımsız bölümlerin kullanımına özgülenmiş depo, kömürlük, çamaşırlık gibi eklentiler olabilir. Eklentilerin, tapu kütüğünün beyanlar bölümünde gösterilmesi en doğru yol olmakla birlikte, mimari proje ile bir bağımsız bölüme özgülenmesinde de hukuksal açıdan bir sakınca yoktur. Bu tip eklentiler taşınmazın değerini yükseltebilir.
7) Yönetim Planı: Yönetim planı; üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş olan ana taşınmazın kullanma amacı ve yöntemi ile ana taşınmazın yönetimine ilişkin konuları düzenler. Yönetim planı ve yönetim planında yapılan değişiklikler, bütün kat sahipleri ile onların mirasçılarını bağlar. Yönetim planı ile kimi bağımsız bölümlere ortak alanlardan yararlanma konusunda ayrıcalıklar tanınmış olabilir. Ya da eklentiler yönetim planı ile kimi bağımsız bölümlere özgülenmiş olabilir. Yönetim planı ile yapılmış bu gibi düzenlemeler, satın alınmak istenen bağımsız bölümün yararına olabileceği gibi zararına da olabilir. Bu bakımdan, satın alma işleminden önce yönetim planının incelenmesi yararlı olacaktır.
8) Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Belgesi: Üzerinde yapı bulunan taşınmazlar için yapının ruhsatı ve yapı kullanma belgesinin bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Ruhsatı bulunmayan yapılar için ruhsat alınıp alınamayacağı araştırılmalı, ruhsata bağlanabilecek yapılar için yapı ruhsatı alma masrafları öğrenilmelidir. Ruhsata bağlanamayacak yapılar için ise, ödeme yapılmamalıdır. Daha da ötesinde, ruhsatsız ve de ruhsata bağlanamayacak yapıların yıkılıp kaldırılması için harcanacak tutar, taşınmazın arsa değerinden düşülmelidir. Yapı ruhsatı tarihi üzerinden 5 yıl geçmiş olmasına karşın yapı kullanma belgesi alınmamışsa, yapı kullanma belgesi alabilmek için yeniden yapı ruhsatı alınması gerekeceğinden, bununla ilgili masraflar da göz önünde bulundurulmalıdır.
Yapı ruhsatı bulunmasına karşın yapı kullanma belgesi alınmamış yapılar imar planında yapılan değişikliklerden etkilenebilirler. Bu nedenle, yapıya başlanma tarihi ile imar planı değişiklik tarihi karşılaştırılmalıdır. İmar planı değişikliğinden sonra başlanmış yapıların imar planında yapılan değişiklik karşısında kazanılmış hakları olmayabilir.
9) Temel Vizesi: Yapıyla ilgili olarak alınan vizelerin en önemlilerin biridir. Temel kazısının ardından, temel kalıplarının yapılıp demirlerin döşenmesinden sonra ve temel betonu dökülmeden önce, yapıma başlama için alınan uygunluktur. Yapının temelinin yapı yeri uygulama krokisine ve çekme mesafelerine göre doğru oturtulup oturtulmadığı ve demir kurgulamasının uygulama projesine uygun olup olmadığı denetlenir; uygun ise ya da uygun duruma getirilmesi üzerine temel vizesi verilir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre, yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde yapıma başlanması zorunludur. Yapıma başlama günü, temel vizesinin alındığı gündür. İki yıl içinde temel vizesi alınmamış ise, yapı ruhsatı geçersiz duruma gelir. Bu durumda, beş yıllık yapıyı bitirme süresi geçmemiş ise yapı ruhsatı yenilenir. Beş yıllık süre de geçmiş ise, yeni yapı ruhsatı alınması gerekecektir.
Temel vizesi olmadan yapı kullanma belgesi alınamayacağından, yapı kullanma belgesi bulunan yapılar için temel vizesini araştırmaya gerek yoktur. Ancak, yapı ruhsatı bulunmasına karşın yapı kullanma belgesi alınmamış ve temel vizesi yaptırılmamış yapıların parsel üzerine oturumları ve çekme mesafelerine uyumlarında sorunlar çıkabilir. Bu sorunlar yapının mühürlenmesi ve daha da ötesinde yıkım kararı verilmesi boyutlarına değin ulaşabilir.
Öte yandan, yapı ruhsatının alınma günü üzerinden beş yıllık süre geçmiş ve temel vizesi de yaptırılmamış ve de bu arada imar planında değişiklikler yapılmışsa, yapılanma hakkında kayıplar oluşmuş olabilir. Örneğin; yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde temel vizesi yaptırılmamışsa ve bu arada yapı yapılmak istenen parsel imar planında yapılan değişiklikle yeşil alan olarak belirlenmişse, yapılanma hakkı olduğu gibi ortadan kalkmış olacaktır.
10) Cins Değişikliği: Taşınmazın üzerine yapılmış yapıların ya da dikilmiş ağaçların ve taşınmazın kullanım biçiminin tapu kütüğünde gösterilmesi işlemidir. Kat mülkiyetine geçiş de bir cins değişikliği işlemidir. Cins değişikliği ile parsel üzerinde bulunan konut, fabrika, otel gibi yapılar ile ağaçlar tapu kütüğüne tescil edilmiş olmaktadır. Cins değişikliğinin yapılmış olup olmadığı tapu senedi üzerinde yer alan “ana taşınmaz niteliği” bölümüne bakılarak kolaylıkla anlaşılabilir. Bu bölümde; “on katlı apartman ve arsası”, “bahçeli ev”, “zeytinyağı fabrikası ve tarla”, “fındık bahçesi” biçiminde tanımlamalar varsa, cins değişikliği yapılmış demektir. Yalnızca “tarla”, “arsa” gibi tanımlamalar ise, cins değişikliğinin yapılmamış olduğunu gösterir.
Yapılarla ilgili cins değişiklikleri yapı kullanma belgesine dayalı olarak ya da ilk kurulum kadastrosu ile bir belge aranmaksızın yapılmaktadır. İlk kurulum kadastrosu ile cins değişikliği yapılmış yapıların güncel durumu, kadastro müdürlüklerinde bulunan ve parsel üzerindeki yapıların taban oturumu ve kat sayısını gösteren planlar (krokiler) ile karşılaştırılmalıdır. Kadastro planında gösterilen yapı ve eklentileri ile taşınmaz üzerinde yer alan yapı ve eklentileri arasında uyumsuzluk varsa, uyumsuz olan bölümler ruhsatsız olarak sonradan yapılmışlardır.
İlk kurulum kadastrosu dışında, cins değişikliklerinin yapı kullanma belgesine dayalı olarak yapılmasının gerekmesine karşın, geçmiş dönemlerde yapı kullanma belgesi olmadan da cins değişikliği işlemleri yapılabilmiştir. Bu nedenle, ilk kurulum kadastrosu dışında cins değişikliği yapılmış taşınmazlar için yapı kullanma belgesinin bulunup bulunmadığını araştırmak gerekir. Yapı kullanma belgesi olmadan cins değişikliği işlemleri yapılmış taşınmazların güncel olarak içerdikleri yapı ile cins değişikliğine konu yapının iyi karşılaştırılması gerekir. Bunun için kadastro yönetimlerinde bulunan, cins değişikliği işlemleri sırasında düzenlenmiş planlar incelenmelidir. Böyle bir plan bulunmuyor ve yapı ruhsatına da ulaşılamıyorsa, taşınmazın yapısı kaçaktır.
Cins değişikliğinden sonra yapılmış yapılarla da karşılaşılabilir. Bu nedenle taşınmaz üzerindeki yapının cins değişikliğine konu olan yapı mı, yoksa cins değişikliğine konu yapının yıkılmasından sonra yeni yapılmış bir yapı mı olduğunu araştırmak gerekir. Cins değişikliğine konu edildikten sonra yıkılmış yapıların yerine sonradan yapılan, yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesi olmayan yapılar kaçak yapı durumundadır.
11) Arsa Payı: Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş ana taşınmazlarda yer alan daire, büro gibi bağımsız bölümler satın alınırken, söz konusu bağımsız bölümlerin arsa paylarına bakılmalıdır. Ana taşınmazdaki konum ve büyüklüğü ile orantılı arsa payı verilmemiş bağımsız bölümlerin satın alınmasından kaçınılmalıdır.
12) Çevredeki Yapılaşma: Okul, hastane, AVM ve benzeri kullanımlı tek bir yapılaşmanın yarattığı hareketlilik nedeniyle çevrede bulunan ticaret ve konut amaçlı taşınmazların değerleri artmış olabilir. Çevrelerindeki taşınmazların değerlerinde artış yaratan söz konusu yapılanmaya bağlı etkinlikler zaman içinde alan yetersizliği ya da daha elverişli koşullar nedeniyle başka yerlere taşınmak istenebilir. Böyle bir taşınma dolayısıyla çevredeki hareketlilik önemli ölçüde düşecekse, çevredeki taşınmazların değerlerinde de düşüşler olması olasıdır. Yine kentler arası karayollarının geçiş yerlerinin değiştirilmesi, bu yol üzerinde yer alan ticari kullanımlı taşınmazların değerlerinde önemli düşüşlere yol açabilir. Bu bakımdan, çevredeki tek bir yapılanma ya da karayoluna bağlı olarak değeri artmış olan taşınmazlar satın alınırken dikkatli olmak gerekir.
Öte yandan, satın alınmak istenen taşınmazın çevresinde ileride yapılması olası yapılar satın alınmak istenen taşınmazın değerinde düşüşe de neden olabilir. Güncel durumda deniz manzarasına sahip bir konutun önüne ileride yapılacak bir yapının deniz manzarasını kapatacak olması durumunda, bugün deniz manzarası için ödenecek ek para boşa gitmiş olacaktır.
Açıklanan nedenlerle satın alınmak istenen taşınmazın çevresinde ileride oluşabilecek hareketlilikteki azalma ya da yeni yapılanmalar gibi konularda piyasadan ve ilgili belediyeden bilgi edinilmeye çalışılmalıdır. Bu bilgiler taşınmazın değerini doğrudan etkileyebilir nitelikte olabilir.
13) Depreme Dayanıklılık: Satın alınmak istenen taşınmazın yapı projesinin bulunup bulunmadığı, zemin incelemelerinin yapılıp yapılmadığı, taşınmazın yapısının depreme dayanıklı olup olmadığı gibi konular önemlidir. 01.01.1998 günü yürürlüğe giren Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik sonrasında yapılan yapıların zemin incelemelerinin yapıldığı ve genel olarak depreme dayanıklı yapıldıkları söylenebilir. Bunun yanı sıra, taşınmaz değerleme kuruluşlarının uzmanları taşınmazın yerinde yaptıkları incelemelerde; yapının bodrumunda su ve rutubet olup olmadığı, yapıda çatlaklar bulunup bulunmadığı, kolonların kirişlerden daha kalın olup olmadığı, kolon ve kirişlerde hasar bunulup bulunmadığı gibi konulara bakabilirler. Bu ve benzeri bilgileri içeren değerleme raporları taşınmazla ilgili bir ön bilgi verecektir.
Ancak, bir yapının depreme dayanıklı olup olmadığının kesin olarak ortaya çıkarılabilmesi konusu taşınmaz değerleme kuruluşlarının yetkinlik alanı dışındadır. Bunun için depreme dayanıklılık konusunda uzmanlaşmış kuruluşlardan hizmet almak gerekir.
14) Emlak Vergisi: Bina, arsa ya da arazi alanların göz önünde bulundurmaları gereken önemli konulardan biri de emlak vergisindeki birlikte (zincirleme) sorumluluk ilkesidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesinde; “Satış ve devri yapılan bina, arazi ve arsanın, satış ve devrinin yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ilişkin ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan kişiler birlikte sorumludurlar. Devralan kişinin, ödemek zorunda kaldığı geçmiş dönem vergi borcu tutarını devreden kişiden isteme hakkı vardır.” denilmektedir.
Buna göre, taşınmazın satın alınmasından sonra hiç beklenilmeyen bir ek ödemeyle karşılaşılabilir. İlgili belediye taşınmazın yıllardır ödenmemiş emlak vergisi borçlarını taşınmazın yeni sahibinden isteyip alabilir. Eğer, taşınmazı satan kişi geçmiş vergi borçlarını ödemeye yanaşmıyorsa, yapılan ek vergi ödemesi tutarını alabilmek için taşınmazı satan kişiye karşı yargı yoluna başvurmaktan başka bir yol yoktur. Sözü edildiği gibi durumlarla karşılaşmamak için satın alma işlemi tamamlanmadan önce ilgili taşınmazın ödenmemiş emlak vergisi borcu olup olmadığının araştırılması gerekir.
15) Aidat ve Ortak Giderler: Apartman ya da site aidatları, ortak kullanım alanlarının bakım ve onarımı için yapılması gerekebilecek ek ödemeler önceden öğrenilmelidir. Taşınmazın değerini bire bir belirlemeseler de, aidat ve ortak giderlerin yüksek olması genel olarak istenen bir durum değildir. Öte yandan, ödenen aidat ve ortak giderler karşılığında sunulan olanak ve hizmetler taşınmazın çekiciliğini arttırabilir de. Bu konuların önceden öğrenilmesi ve bilinmesi yararlı olacaktır.
16) Fiyat: Taşınmazı satın alacak kişilerin fiyat konusunda gerekli ve yeterli araştırmaları yapacakları ya da yaptıracaklarında kuşku yoktur. Öte yandan, yukarıda açıklanan konularda yapılacak araştırma ve incelemeler sonucunda elde edilen veriler çerçevesinde fiyatın yeniden gözden geçirilmesi oldukça yararlı olabilir.