En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi Konusundaki Yanlışlar

En başta belirtmeliyiz ki, “en etkin ve verimli kullanım çözümlemesi” temelde yerleşim planlamasının bir konusudur.

Yerleşim Planlaması: Birçok değişkene bağlı olarak çok sayıda kuramsal tanımı yapılabilirse de amacı açısından, “nüfus yoğunluğunu düzenleme tasarımı” olarak tanımlanabilir.

En etkin ve verimli kullanım; taşınmaz değerine taban (dayanak) oluşturan ilkelerden biri olan “sürekli kullanım” ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür.

Sürekli Kullanım İlkesi: Arazi kalıcı bir varlıktır. Arazinin kalıcılığı, onun üzerindeki sınırlı yaşamı olan yapıların bire bir benzerinin ya da değişiğinin daha sonraki dönemlerde de yapılabileceği anlamına gelir. Bu nedenle, arazi, üzerindeki yapı ya da var olan kullanım durumuna göre değerlendirilemez.

“Sürekli Kullanım İlkesi” ile ilgili yukarıdaki açıklamadan da anlaşılacağı üzere, en etkin ve verimli kullanım, doğrudan arazi kullanımıyla ilgilidir. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir.

En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır:

• Yasal düzenlemelere uygun,
• Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı,
• Finansal açıdan gerçekleştirilebilir

ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir.

Tanımlamadaki “yasal düzenlemelere uygun” deyimi; temel olarak, yasalarla yetkilendirilmiş yönetim birimlerince yapılmış “imar planlarına uygun arazi kullanımı” anlamına karşılık gelmektedir. Örneğin; imar planında “konut alanı” olarak belirlenmiş bir bölgede, “sanayi alanı” içinde yer alabilecek bir fabrika yapısının yapılması yasal düzenlemelere uygun değildir.

Tanımlamada “boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı” deyimiyle belirtilen ikinci koşul; arazinin boyut ve biçimi ile üzerine yapılabilecek yapı ya da yapıların boyut ve biçiminin uyumlu olmasıyla ilgilidir. Örneğin; 35 m2 yüzölçümlü arsa üzerine bir mobilya mağazası ya da 20 katlı bir konut yapısı yapılmak istenmesi mantıklı değildir.

Tanımlamadaki “finansal açıdan gerçekleştirilebilirlik” deyiminin anlamı; arazi üzerine yeni yapılacak yapıların ya da var olan yapılarda yapılacak iyileştirme ve onarımların ekonomik olmasıdır. Örneğin; depo olarak kullanılacak bir yapının zeminine granit döşenmesi ekonomik olmadığı gibi yenisini yapmanın maliyeti kadar bir harcama yaparak eski bir yapıyı dirilmek de ekonomik değildir. Burada vurgulanmak istenen, işleve uygun biçimde yeter ve gerekli yapılanmanın sağlanmasıdır.

En etkin ve verimli kullanım tanımlamasındaki “yasal düzenlemelere uygun” deyimine yeniden dönecek olursak diyebiliriz ki; ilgili yönetim birimlerince görevlendirilen plancılar, gerekli inceleme, araştırma ve değerlendirmeleri ve de “en etkin ve verimli kullanım” çözümlemesini yaparak, planlanan bölgenin arazi kullanım biçimlerini belirlerler. Yasal düzenlemelere uygun olarak plan yapıldıktan sonra, planda gösterilenin dışında bir arazi kullanım biçiminin “en etkin ve verimli kullanım” olduğu ya da olacağı yönünde bir değerlendirmede bulunmanın hiçbir anlamı ve karşılığı olamaz.

Değerleme raporlarında, planda gösterilenin dışında bir arazi kullanım biçiminin “en etkin ve verimli kullanım” olduğu ya da olacağı yönünde bir değerlendirmede bulunmak, olsa olsa, plan değişiklik önerisi olarak adlandırılabilir ki, böyle bir öneri, “en etkin ve verimli kullanım” çözümlemesinin kapsamına girmez.

Planda gösterilenin dışındaki bir arazi kullanım biçiminin “en etkin ve verimli kullanım” olduğu ya da olacağı yönünde bir değerlendirmede bulunulamayacağına göre, değerleme raporlarında; “değerleme konusu taşınmazın parselinin ‘sanayi alanı’ olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanımı sağladığı/sağlayacağı kanısındayız” biçiminde görüş belirtilmesinin, ne yazık ki, “boş konuşmak” dışında bir karşılığı yoktur. Kısacası, değerleme raporlarında bu konuya yer verilmesi anlamsızdır.

Öte yandan, “en etkin ve verimli kullanım” konusunun doğrudan araziyle ilgili olduğu bilinmeden, değerleme raporlarında; “fabrika”, “depo”, “konut”, “ofis”, “otel”, “ticari bina”, “meyve suyu fabrikası” vb. olarak kullanımın ya da “onaylı projesine uygun yapılaşma”, “ruhsatlandırılmış ve onaylanmış projesi kapsamındaki kullanım”, “mevcut kullanım”, “karma kullanım” gibi tanımlamalarla anlatılmaya çalışılan kullanım biçimlerinin taşınmaz için en etkin ve verimli kullanımı sağladığını belirtmek çok yanlıştır.