Gelir (Verim) Yöntemleri

Başlıca Taşınmaz Değerleme Yöntemleri

A. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi

B. Maliyet (Gider) Yöntemi
    1. Karşılaştırmalı Birim (Yaklaşık/Ortalama Kestirim) Yöntemi
    2. Yerinde Birim (Metraj) Yöntemi
    3. Maliyet Endeksi Yöntemi
    4. Kesin Girdi (Keşif) Yöntemi

C. Gelir (Verim) Yöntemleri
    1. Brüt Kira (Gelir) Çarpanı Yöntemi
    2. Gelir (Hasılat) Paylaşımı Yöntemi
    3. Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu) Yöntemleri
        a. Doğrudan Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Yöntemi
        b. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi
        c. Artık Değer (Kalıntı) Yöntemleri
            i.   Yapı Artık Değeri (Yapı Kalıntısı) Yöntemi
            ii.  Arsa Artık Değeri (Arsa Kalıntısı) Yöntemi
            iii. Yıkıntı (Enkaz) Değeri Yöntemi (Arsa ve Yapıyı Bir Bütün Olarak Ele Alma)

Gelir (Verim) Yöntemleri

Gelir yöntemlerinde bir taşınmazın değeri, doğrudan o taşınmazın sağlayacağı gelirler ile ilişkilendirilmektedir.

Genel olarak, gelir getiren ya da gelir getirme yeteneği olan, doğrudan değer saptamasına yönelik güvenilir karşılaştırma (emsal) verileri elde edilemeyen, yapısı yaşlı olması nedeniyle maliyet yönteminin kullanılması sakıncalı görülen taşınmazların değerlemesinde ve karşılaştırma ve maliyet yöntemleriyle biçilen değerlerin sınanması ve denetiminde kullanılır.

Kavramlar
* Potansiyel Gelir (Gizil Gelir): Taşınmazın boş kalmaksızın çalıştırılması, kiraya verilmesi ve gelirlerinin eksiksiz toplanması (gelir kaybı olmaması) durumunda sağlanacak gelirdir.

* Görünür (Efektif, Fiili) Gelir: Potansiyel gelirden, güncel ekonomik koşullar çerçevesinde boşluk (çalıştıramama, kiraya verememe gibi) ve gelir toplama yitiklerinin (alamama ya da geç alma gibi) düşülmesiyle elde edilen tutara, varsa öteki (ana etkinlik konusu dışındaki) gelirlerin (otopark, reklam panosu gibi) eklenmesi sonucu elde edilir.

* Harcanabilir (Net) Gelir: Taşınmazın görünür gelirinden işletme giderleri ve vergiler (gelir ya da kurumlar vergisi gibi) düşüldükten sonra bulunan gelirdir. Burada sözü edilen işletme giderleri; taşınmazın değerini etkilemeyecek ölçüdeki küçük bakım ve onarım giderlerini, taşınmaz vergilerini, genel yönetim, sigorta, tanıtım, danışmanlık vb. için yapılan giderleri de içerir.

* Borç Kapsama Oranı: Kredi ile satın alınan gelir getirici taşınmazların borç ödeme yeteneğini gösteren bu oran, taşınmazdan elde edilen yıllık harcanabilir gelirin, taşınmaz için yıllık borç ödeme tutarına bölünmesi ile bulunur. Oranın birden büyük olması taşınmazın sağladığı harcanabilir gelirin, taşınmazın borç ödemelerinden daha yüksek olduğunu gösterir.

    Borç Kapsama Oranı = Taşınmazın Yıllık Harcanabilir Geliri / Taşınmaz İçin Yıllık Borç Ödeme Toplamı

* Kredi Değer Oranı: Taşınmazın satın alınmasında kullanılan kredi tutarının taşınmazın değerine bölünmesi ile bulunan bu oran, taşınmazın hangi oranda kredi ile finansmanının sağlandığını göstermektedir.

Kredi Değer Oranı = Kredi Tutarı / Taşınmaz Değeri

* İpotek Oranı (Sabiti): Borç (kredi) verenlerce istenen nominal faiz oranına, ipotek oranı (mortgage constant) denir. Bir yılda ödenecek faiz toplamının, o yılın başındaki anaparaya oranını verir. Taşınmazın satın alınmasında kullanılan kredi için yapılacak aylık ödemelerin bir yıllık toplamının, alınan ödünç tutarına bölünmesi ile bulunur.

İpotek Oranı (Sabiti) = [(Aylık Borç Geri Ödemesi x 12) / Kredi Tutarı] x 100

* Borç Servisi: Taşınmazın satın alınmasında kullanılan kredinin geri ödenmesi yolunda yapılan aylık ödemelerin yıllık toplamıdır.

Borç Servisi = Aylık Kredi Geri Ödemesi x 12

* Doğrusal Yıpranma Payı (Amortisman) Yöntemi: Duran varlığın elde edilme tutarı, toplam ekonomik yaşam süresine (ekonomik ömrüne) eşit olarak dağıtılır. Böylece yıllık yıpranma payı tutarı, duran varlığın elde edilme tutarının duran varlığın toplam ekonomik yaşam süresine bölünmesiyle bulunur.

Doğrusal Yıpranma Payı Oranı = [(1 / Toplam Ekonomik Yaşam Süresi) x 100]

Yapılar için yaygın olarak kullanılan en yalın anapara geri dönüş oranı belirleme yöntemi, doğrusal yıpranma payı yöntemidir.

* Kalan Ekonomik Yaşam Süresi (Kalan Ekonomik Ömür): Yalın bakım ve onarım giderleri dışında, önemli tutarda yenileme ve değiştirme yatırımı harcaması yapılmaksızın, içinde bulunulan günden başlayarak, yapının işlevsel kullanımının sürdürülebileceği son güne değin geçecek yılları içerir. Bu süre, yapının gerçek yaşı, yapısal ve işlevsel yıpranma durumu ve değişik kullanım olanakları göz önüne alınarak, değerleme uzmanınca kararlaştırılır.

Gelir yöntemiyle taşınmaz değerlemesinde kullanılacak doğrusal yıpranma payı oranının belirlenmesinde, “toplam ekonomik yaşam süresi” yerine “kalan ekonomik yaşam süresi” kullanılır.

1. Brüt Kira (Gelir) Çarpanı Yöntemi
Dönemsel kira geliri olan taşınmazların değerlemesinde kullanılan yöntemlerden biridir. Yakın dönemde satışı gerçekleşmiş ya da satış aşamasındaki benzer nitelikli ve yeter sayıdaki taşınmazların satış değerleri ve dönemsel brüt kira gelirleri üzerinden belirlenen brüt kira çarpanlarının ortalaması alınarak, değerleme konusu taşınmazın dönemsel brüt kira geliriyle çarpılmakta ve değerleme konusu taşınmazın değeri belirlenmektedir.

Taşınmaz Değeri = Brüt Kira Çarpanı x Yıllık Brüt Kira Geliri

 Ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

2. Gelir (Hasılat) Paylaşımı Yöntemi

Genellikle büyük çaplı yapı projelerinde uygulanan bir yöntem olarak, bir arazi üzerinde yapılacak yatırımın gelirinden, arazi için öngörülen değere göre, arazi sahibine belirli bir pay ya da tutar verilmesine dayanır. Arazi sahibi, mülkiyeti kendisinde tutmayı sürdürerek, belirli bir gelir payı ya da gelir tutarı karşılığında arazisini yükleniciye bırakır. Projesine kendisinin de uygunluk verdiği yatırımın bitirilip satışa geçilmesi üzerine de, arazi sahibi, satışı yapılan bölümleri doğrudan alıcıların mülkiyetine geçirir. Yüklenici, satış yapamasa bile, arazi sahibinin gelir payını ya da tutarını ödeyecektir.

 Ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

3. Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu) Yöntemi
Bu yönteme göre bir taşınmazın değeri, o taşınmazın gelecekte de sağlamayı sürdüreceği yıllık harcanabilir (net) gelirlerin bugünkü değerine eşittir.

Yöntemin uygulamasında; güncel ve en azından orta vadede de süreceği öngörülen piyasa koşulları çerçevesinde elde edilmesi olağan sayılan gelir ve giderler üzerinden, önce “görünür gelir(efektif, fiili gelir), sonra bu görünür gelir üzerinden harcanabilir (net) gelir ve taşınmaz değeri belirlenir.

Bir işletmenin, özel bir nedenle, gelirlerini piyasa ortalamasının oldukça üzerine çıkarması durumunda, söz konusu işletmenin etkinliklerini içinde ya da üzerinde yürüttüğü taşınmazın değeri de, işletme geliriyle orantılı olarak artmaz. Bu durumun tersi de geçerlidir.

Bu yöntem; akaryakıt istasyonu, otel, ticari depo, ticari otopark, iş hanı gibi, yapı ve konumlarından ötürü ticari etkinliğinin gelirini doğrudan belirleme gücü bulunan taşınmazlar için kullanılmalıdır. Başka bir bölgedeki ve/veya değişik yapılanmış başka bir taşınmazı kullanarak eşdeğer gelir sağlama olanağı bulunan işletmelerin gelirlerinden yola çıkılarak, bu işletmelerin kullanımındaki taşınmazların değerlemesinin yapılması doğru değildir. Hastane, okul, sanayi yapıları gibi, içinde ya da üzerinde etkinlik gösterilen taşınmaz ile geliri arasında doğrudan ilişki bulunmayan taşınmazlar için bu yöntem doğru sonuçlar vermez.

Süreçte İzlenecek Adımlar
i.   Güncel ekonomik koşulların orta vadede pek değişiklik göstermeyeceği varsayımıyla, karşılaştırma (emsal) yöntemi de kullanılarak, gelir ve gider verileri elde edilip, değerlenecek taşınmazın yıllık potansiyel geliri belirlenir.
ii.  Piyasa koşullarına göre yıllık boşluk ve gelir toplama yitikleri kestirimsel olarak belirlenir.
iii. Taşınmazın potansiyel gelirinden boşluk ve gelir toplama yitikleri düşülerek, yıllık görünür (efektif) gelire ulaşılır (i - ii).
iv. Değerlenecek taşınmaz için işletme giderleri ve vergi toplamı belirlenir.
v.  Görünür gelirden işletme giderleri ve vergiler düşülerek, harcanabilir (net) gelire ulaşılır (iii - iv).
vi. Yıllık harcanabilir gelirin belirlenen anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranına bölünmesiyle taşınmazın değerine ulaşılır.

 Anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı ile ilgili ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

a. Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu) Yöntemleri
Üç ayrı yöntem ile ilgili açıklamalar aşağıda yapılmıştır.

a.1.   Doğrudan Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Yöntemi
Taşınmazın gelecekte de sağlamayı sürdüreceği ve yıllara göre değişmeyeceği öngörülen gelirlerinin yalnızca bir yıllığını göz önüne alan bu yöntemde, yıllık harcanabilir (net) gelir belli bir oran üzerinden anaparaya dönüştürülerek, taşınmazın bugünkü değerine ulaşılmaktadır. Bu yöntem; sürekli gelir getiren ve geliri uzunca bir dönemdir değişim göstermemiş, yakın gelecekte de gelir ve giderlerinde önemli bir değişim olmayacağı beklenen taşınmazların değerlemesinde uygulanmalıdır.

 Ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

a.2.   Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi
Taşınmazdan gelecekte de sağlanacağı öngörülen potansiyel gelir akımlarının, işletme giderleri, boşluk ve toplama yitikleri ile vergiler düşüldükten sonra, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzerinden bugünkü değeri saptanır. Bu yöntem taşınmazın harcanabilir gelirini taşınmazın değerine dönüştüren bir süreci kapsar.

 Ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

a.3.   Artık Değer (Kalıntı) Yöntemleri

 Ayrıntılı bilgi için tıklayınız.